 |
РУБРИКИ |
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербурга |
РЕКОМЕНДУЕМ |
||
|
Анализ инвестиций и оценка недвижимости Санкт-Петербургаp>Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору ; Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности ; Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций ;Стандартная собственность в особых географических районах и в местах , отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса. Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо ( независимо от того, занята она или свободна ) в качестве инвестиции или для развития. При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется: рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала. остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости. Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей. В США, например, при налогообложении собственность делится в соответствии с целями владения на удерживаемую : в качестве инвестиции Оценка стоимости недвижимости на ретроспективную дату может быть необходима для различных целей, включая вопросы налогообложения, наследства, выплату компенсаций, рассмотрения в суде исков об ущербе, рецензий существующих оценок. Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки периоды. При этом следует придавать соответственно меньшее значение данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или тенденциям, возникшим после даты проведения определения стоимости, которые могут подвергнуть сомнению объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов. Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории: природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума; техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков; факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей; факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья. Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам. В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды. Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы: можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности; если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период; есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом; что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования; В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение. Результаты работы по оценке оформляются в виде письменного документа, называемого «Отчёт об оценке». Основной формой «Отчёта об оценке» является полный отчёт. Содержание полного отчёта излагается в повествовательной форме и для рыночных баз оценки, а также для баз оценки на их основе должно включать: титульный лист, с указанием наименования и адреса объекта, даты оценки, наименования клиента и оценщика; сопроводительное письмо с указанием полученных результатов; краткое содержание основных фактов и выводов; перечень условий, допускающих публикацию результатов оценки и ссылку на них; дату и объём технического освидетельствования и экологической экспертизы; анализ социально-экономической ситуации в регионе; заявление о статусе оценщика и ссылка на используемые стандарты; список использованной литературы; На основе полного Отчёта об оценке может быть оформлен Сертификат оценки, который по содержанию является кратким изложением основных положений полного отчёта об оценке. С 17 февраля 2002 года начнётся аккредитация организаций, занимающихся оценочной деятельностью, и оценщиков (физических лиц) при Петербургском комитете государственной статистики. Правительством РФ принято постановление от 7 декабря 1996 г. N 1442 «О переоценке основных фондов». Распоряжением губернатора Ленинградской области N 23-РГ от 3 февраля 1997 г. СПб комитету государственной статистики поручено организовать работу по проведению переоценки основных фондов по состоянию на 1 января 1997 г. и провести в течение 1997 г. аккредитацию оценщиков. Для обеспечения сотрудничества между Петербургкомстатом, организациями оценщиков и учебными центрами, занимающимися подготовкой специалистов по оценке, при Петербургкомстате создан Экспертный совет по оценке основных фондов. В него вошли руководители обществ оценщиков : председатель правления СПб отделения РОО Сергей Дмитриев, председатель Петербургского общества оценщиков Эдуард Баяндин, специалисты Восточно-Европейского союза экспертов, Университета экономики и финансов. Возглавляет совет председатель СПб комитета государственной статистики Николай Беспалов. Целью аккредитации является упорядочение оценочной деятельности в СПб и Ленинградской области, подтверждение необходимой профессиональной подготовки и опыта работы оценщиков, намеренных участвовать в переоценке основных фондов в 1997 г. , а также содействие предприятиям и организациям, которые хотят воспользоваться экспертными услугами оценщиков. Аккредитация носит добровольный характер и не является обязательной для выполнения работ по переоценке основных фондов в 1997 г. , но специалисты, прошедшие ее, будут включены в перечень оценщиков, аккредитованных при Петербургкомстате. Это позволит Комитету давать потенциальным заказчикам некоторые гарантии качественной переоценки и повысит авторитет включённых в перечень оценщиков. Право на аккредитацию имеют оценщики, прошедшие дополнительную подготовку на специализированных курсах : при наличии высшего (среднего специального) образования - не менее 5 дней; при отсутствии такового - две недели. Для аккредитации заявитель должен представить в Комитет ряд документов, в т. ч. копии сертификатов и дипломов об образовании, заявление о стаже работы оценщиком, копию справки о постановке на учёт в налоговых органах, сведения о наличии отчётов об экспертных оценках и другие. До 1997 г. переоценка основных фондов уже проводилась четыре раза, но её результаты зачастую были неудовлетворительными, так как большинство предприятий попросту умножали данные предыдущей переоценки на средние коэффициенты, разработанные Госкомстатом России. Переоценка основных фондов, выполненная специалистом-оценщиком, позволит устранить накопившиеся неточности в определении полной восстановительной стоимости основных фондов. Кроме того, Петербургкомстат планирует организовать в марте - апреле серию семинаров для бухгалтерских служб предприятий и организаций с участием налоговых служб города и области, оценочных и аудиторских фирм. Рынок недвижимости, как и любой иной , чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В 1992 - 1994 годах, в условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства, вложенная в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Минувший год характеризовался политической нестабильностью, что в совокупности с постоянно снижающимся платежеспособным потенциалом населения оказало негативное влияние на привлекательность риэлторских операций. Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности. Основными факторами, негативно влияющими на рынок недвижимости являются : 1. Политическая нестабильность. Экономическая политика, проводимая как федеральными, так и местными органами власти, не создает реальных предпосылок для повышения доходов населения, повсеместного внедрения эффективных кредитных механизмов, в том числе и ипотеки. Неоправданно жесткая позиция государства в вопросах налогообложения сделок с недвижимостью стимулирует нелегальный оборот наличных денег, а следовательно и ухудшает криминогенную ситуацию на рынке. Это вызывает вполне оправданную настороженность потенциальных продавцов и покупателей при работе с риэлторскими компаниями. Несмотря на все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимые доходы. В целях ликвидации криминальных явлений на рынке и неэффективного использования объектов недвижимости необходим закон о лицензировании деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. Наконец, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники с стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости. 1. Настоящий Закон определяет условия и порядок осуществления инвестиционной деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию зданий, сооружений, их частей, находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга, в целях получения прибыли (дохода), если результатом инвестиционной деятельности является вновь созданное недвижимое имущество (новая вещь). 2. Настоящий Закон определяет права и обязанности инвесторов в процессе осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим Законом, в том числе определяет порядок их взаимодействия с исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, а также определяет права и обязанности исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга. 3. Настоящий Закон не распространяется на осуществление инвестиционной деятельности в отношении отдельных жилых и встроенных нежилых помещений, мансард, чердаков и подвалов. Владимир Яковлев в порядке законодательной инициативы внёс на рассмотрение Законодательного Собрания Петербурга проект закона «О внесении изменения в Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга». Цель законопроекта - приведения местного законодательства в соответствие с федеральным. В первом полугодии 2000 года плавное и параллельное изменение ценовых индексов в разных сегментах квартирного рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон» летних отпусков.... События лета-осени показали, что петербургский квартирный рынок не столь однороден и стабилен. Во втором полугодии недвижимость Петербурга стабильно росла в цене. Дорожали все категории жилья – от хрущёвок до многокомнатных квартир в домах старого фонда. Как показывает анализ предложений в «Бюллетене Недвижимости», начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра петербургского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета петербуржцы имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки. Главная выявленная особенность второго полугодия - в том, что наибольшее подорожание происходило в сегментах самого «демократичного» жилья. Это говорит отнюдь не о росте благосостояния петербуржцев, а об остроте жилищной проблемы. Рис 1. Доля предложения комнат в различных ценовых диапазонах Нижняя ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге «БН» в значительной степени происходит за счёт уменьшения числа самых дешевых объектов. Если в послекризисном 1999 году в каталогах иногда попадались варианты, дешевле $3000, то в прошлом – таковых уже практически не стало. Количество вариантов с ценами до $3500 исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, три с половиной тысячи долларов – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Петербурге. Конечно, у всех на слуху варианты и более выгодных покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются. В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии, уменьшалось количество выставляемых на продажу комнат в ценовом диапазоне $3500-5000 (в июле их было 32% от числа всех предложений о продаже комнат в «БН», в декабре – 22. 5%). Число предложений с ценами от $5 до 7 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49. 2 до 53. 4%. Изменение незначительное, однако именно в этой ценовой нише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше $8. 5 тысяч – это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира : единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать. По мнению риэлтеров, подавляющее большинство покупателей самых дешёвых петербургских комнат – приезжие: иногородние студенты, эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые варианты. Комнаты получше чаще приобретают для расселения коммунальных квартир (в большинстве случаев клиент, инициирующий расселение, должен предлагать обитателям коммуналки жильё с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег. Обозначенный специфический спрос на «минимальное» жильё привел к тому, что квартирный рынок Петербурга условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования : однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье. Отмеченное экспертами увеличение цен на самые дешёвые варианты отдельного жилья (однокомнатная квартира в хрущевке или «корабле» на окраине Красносельского района – Рис 2) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными. Рис 2. Динамика изменения ценовых индексов для квартир с разным количеством комнат. Приличных однокомнатных квартир (сталинские дома, кирпичные дома 528-й серии, «новая» панель) в спектре предложений риэлтерских фирм не так много (см. Таблица 1 и 2). Интерес к ним со стороны покупателей был всегда, но к осени спрос еще больше вырос. И те, кто откладывал приобретение жилья в течение валютно– стабильного лета, получили возможность подкопить денег и теперь готовы рассматривать более интересные варианты. Однокомнатные квартиры: доля предложения, удельная цена. Таблица 1. Однако вместе с возможностями покупателей растут и требования продавцов. А потому соответствующая кривая (однокомнатные квартиры) на рис 5 взлетает все выше и выше. Рост цен на однокомнатные квартиры и (в первую очередь! ) на комнаты должен инициировать подорожание в других сегментах квартирного рынка. Таким образом, в комнатном сегменте и в дефиците «минимального» по уровню удобств жилья скрыт заряд, который может подорвать стабилизацию цен на петербургском квартирном рынке. Многокомнатные квартиры в Петербурге тоже дорожают, но в меньшей степени, нежели другие типы жилья. Традиционно самым дорогим на вторичном рынке Петербурга являются квартиры в так называемых «сталинских» домах, и в течение всего прошлого года они дешевели относительно других типов жилья (Рис 3 и 4). Рис 3. Индексы цен «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья. Рис 4. Удельные цены «сталинских» квартир по отношению к другим типам жилья (долл/кв. м) в основном, благодаря тому, что представление об «элитности» сталинского дома заметно пошатнулось. То же касается и таких категорий жилья, как «старый фонд» и «старый фонд после капремонта». По всей видимости, потенциальные владельцы больших апартаментов переключают свое внимание на квартиры в новых кирпичных и кирпично-монолитных домах. В то же время, дальнейшее снижение цен в многокомнатном жилом фонде сдерживает именно подорожание основного материала расселений – «минимального» жилья. Расселение уже давно перестало быть сверхприбыльной отраслью : в стандартном случае агентства закладывают при этих операциях 8-10% прибыли. Однако чаще всего, львиную долю комиссионных съедают непредвиденные расходы (таковые возникают едва ли не в каждой сделке). По всей видимости, чтобы не рисковать, риэлтеры будут повышать цены на многокомнатные расселяемые квартиры, следуя за увеличением цен предложения самого дешевого жилья. До этого момента мы рассматривали вторичный рынок Петербургских квартир в отрыве от первичного. Тем не менее, крах крупного застройщика (группа юридических лиц «Виадук»), а также повышение себестоимости строительства и прогнозы на сей счет (по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве) заметно переключили интерес потенциальных покупателей к вторичному рынку жилья. Причиной для панических настроений на первичном рынке послужило резкое увеличение цен на стройматериалы, энергоносители и транспортные услуги. Только за период с июля по октябрь цемент подорожал на 30%, газобетон, кровельные материалы, щебень - на 15%. Стоимость строительных материалов поднималась ежемесячно минимум на 10-15%. Участились перебои с поставками цемента, из-за чего сбивается график работ, затягиваются сроки строительства, нарушается производственный цикл. Строители заявляли, что подошли к очередному витку цен. Конечно, мгновенно и в полном объёме повышение себестоимости строительства не отразилось на цене 1 кв. м в строящихся домах. Первичный рынок достаточно инертен (среднее время реализации одного проекта – 2, 5 года), и подобного рода катаклизмы проявляются не сразу. В четвертом квартале 2000 года несколько крупных компаний, сетуя на удорожание стройматериалов и бензина, увеличили стоимость 1 кв. м на 10-15%. В настоящий момент цены на строящееся жилье хоть и растут, но уже не такими темпами, которые наблюдались летом-осенью 2000 года, хотя бы по той причине, что в начале года наблюдается сезонный спад продаж. Оживление в отделах продаж строительных компаний начнется в феврале-марте. Поэтому большинство участников первичного рынка считают, что до весны 2001 года цены не вырастут. В дальнейшем, как утверждают они сейчас, стоимость 1 кв. м будет подниматься, но постепенно, дабы не спугнуть клиентов. Рис 5. Динамика изменения средней удельной цены кв. м в группе домов. Прошлое и настоящее положение дел на рынке иллюстрирует Рис 5. Сразу следует отметить, что в рассматриваемую выборку (группу домов) вошли не только строящиеся, но и сданные объекты, где стоимость 1 кв. м, по известным причинам, гораздо выше. В целом, график наглядно демонстрирует тенденцию увеличения средней удельной цены кв. м. Это объясняется постоянным повышением себестоимости строительства, а следовательно - ростом цен на рынке. В январе-феврале 2000 года значения удельной цены более высокие по сравнению с мартом. Однако в течение второго квартала эта величина снова поднимается до прежнего уровня. Такое поведение кривой продиктовано спецификой питерского рынка. В северной столице львиная доля зданий сдается госкомиссии в декабре. Поэтому в январе 2000 года средняя удельная цена по сданным и строящимся объектам достаточно большая. По данным Комитета по строительству, за период с января по октябрь 2000 года было введено в эксплуатацию 537, 7 тыс. кв. м, а всего в 2000 году сдано чуть более 1 млн. кв. м. Следовательно, за два последних месяца сдали почти половину объектов. Таким образом, можно прогнозировать, что (как это было в феврале 2000) в начале 2001 года средняя удельная цена будет немного больше, чем в марте-апреле. Затем она снова будет подниматься вместе с ростом себестоимости строительства. В течение прошлого года структура предложения на первичном рынке практически не изменилась (см. Рис 6). Процентное соотношение объёмов кирпичного, монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуации находятся в пределах допустимых погрешностей. Так, доли панели и монолита составляют, в среднем, по 20%. Лидирует в этом «зачёте» кирпичное домостроение. Его объём оценивается в 45%. Аутсайдеры – реконструкция старого фонда, а также мансардное и малоэтажное строительство (на графике они обозначены как «другие»). Доля каждого из них не превышает 7-8%. Большинство участников первичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределения предложения по типам домов сохранится. Что касается ближайшего будущего, скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне доля монолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли все участники первичного рынка, опрошенные «БН». Ценовая карта Петербурга за прошедший год почти не изменилась. Рис 7, отражающий изменение удельной цены квартир в разных районах города, не показывает каких-либо резких подъёмов и спадов. Как свидетельствуют данные телефонной справочной службы «Квартирный Вопрос», традиционно высок интерес потенциальных покупателей к жилому фонду Выборгского и Московского районов. Следует отметить значительное увеличение цены в Приморском районе, где ведётся активное жилищное строительство. Рис 7. Динамика изменения средней удельной цены квартир в районах Петербурга Самым дорогим с точки зрения квартирного рынка городским районом по-прежнему остается Московский. Это обусловлено в первую очередь явным дефицитом предложения малогабаритного жилья (выставленная на продажу одно- или двухкомнатная квартира надолго в листингах не задерживается, а потому способна серьезно поднять ценовой «рейтинг» района). Еще одна заметная ценообразующая особенность района – большое количество выставляемого на продажу жилья повышенной комфортности («сталинских» квартир, отремонтированных с претензией на евростандарт). По всей видимости, все это - отголоски моды 1992-1994 годов на расселение целых подъездов вблизи Московского проспекта, но так или иначе, «средняя квартирная температура по району» стабильно превышает отметку $400/кв. м. К числу «дорогих» по-прежнему относятся районы старого фонда - Центральный, Василеостровский, и Петроградский. Любопытно, что самым демократичным с точки зрения цен на квартиры является соседствующий с самым дорогим Московским районом Красносельский (здесь квадратный метр среднестатистического жилья почти на $ 100 дешевле). Нельзя не заметить, что в общем объёме предложения доля Красносельского района – всего 3. 9%, в то время как Московский район – это 6. 6% от числа всех выставленных на продажу городских квартир – то есть, выбор здесь, на первый взгляд, значительно больше. Однако именно Красносельский район может предложить сегодня самое востребованное рынком жилье – стандартные малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры в более или менее тихих «спальных» районах. Подводя итог, надо отметить, что среднестатистический петербуржец, наверное, не стал за последний год богаче, он просто вынужден тратить больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И «нижний этаж» квартирного рынка, предлагающий еще не совсем качественное, и не совсем своё жильё, но уже крышу над головой, - это как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события. Для того чтобы делать прогнозы, попробуем сначала внимательно прочесть график изменения индекса «БН» за два последних года (Рис 8). В первой половине 1999 года долларовое значение, показывающее среднюю стоимость квадратного метра в выставленной на продажу петербургской квартире, стремительно падало после августовского кризиса, причём более всего обесценивалось именно самое дешёвое жильё. К осени цены стабилизировались, но уже на новом, послекризисном уровне. Бросается в глаза то, что «крутизна» волн графиков «август – декабрь» за 1999 и 2000 годы, и даже ценовые значения во многих точках почти одинаковы. На основании этого наблюдения можно было бы сделать заключение, что в начале 2001 года (по аналогии с прошлогодней ситуацией) начнётся плавное снижение цен. В самом деле, прошлогодний пик, пришедшийся на декабрь 2000 года, мог быть не столь острым. Ажиотаж был вызван не просто сезонными факторами, а тревогами субъектов рынка по поводу возможных налоговых изменений (призрак установления контроля за доходами граждан). Опасения не подтвердились, однако продавцы долго размышляли, прежде чем уступить, и потребовалось несколько месяцев и летние каникулы, чтобы цены предложения вернулись к прежней отметке… Таким образом, последствия ажиотажной волны приходилось расхлебывать до лета. Для того чтобы сделать прогноз, скажем, что сегодняшняя структура рынка (соотношение спроса и предложения, повышенный интерес к отдельным секторам, затоваривание в других…) сейчас больше похожа на ту, что была до кризиса - осенью-зимой 1997-98 года. А тогда наметившийся осенью рост цен не закончился с наступлением нового года: они продолжали увеличиваться вплоть до памятного августа-98, проигнорировав все теории о сезонных колебаниях. Итак, если не принимать во внимание вероятность новых экономических и политических кризисов, то недвижимость будет дорожать. Увеличение объёма денежной массы привело к увеличению цен во всех секторах квартирного рынка. Летом не следует ждать спада, зато особо заметное увеличения индекса «БН» возможно в начале весны и в конце лета 2001 года. Цены на петербургские квартиры будут стремиться к докризисному уровню, достичь которого, впрочем, в этом году не удастся. В сентябре 2000г. общее количество зарегистрированных в ГБР документов, относящихся к рынку жилья в Санкт-Петербурге и области, составило 14375, из них 13080 в самом Санкт-Петербурге. Среди зарегистрированных сделок наибольшую долю занимают сделки купли-продажи (см. таб. 1). Ниже приводятся основные виды сделок на рынке жилья Санкт-Петербурга. Таблица 1. Количество сделок на рынке жилья В сентябре 2000г. количество сделок купли продажи составило 4191 что на 15, 3% больше чем в сентябре прошлого года. Рисунок 2. Что касается уровня активности, то можно заметить, что для этого времени года активность очень высока. Об этом говорят данные, представленные в следующей диаграмме: Рисунок 5. Структура сделок купли-продажи по районам города ( данные за сентябрь 2000г. ) Центральный район по прежнему остается лидером по количеству заключенных на рынке жилья сделок купли-продажи (в целом по рынку), вслед за ним лидирующие места занимают Выборгский и Приморский район. Структура сделок купли-продажи по районам города представлена в следующей диаграмме. По сравнению с августом количество заключенных на рынке сделок купли-продажи, как и можно было ожидать, уменьшилось. Но в октябре на рынке возможно увеличение числа сделок, что связано, в первую очередь, с оживлением деятельности после летнего затишья во всех сферах экономики, к тому же к концу года возрастает предложение на первичном рынке - строительные компании в это время закрывают сдачей свои проекты. Многие хотят купить квартиры в уже сданных домах, что и приводит к увеличению числа сделок купли-продажи в целом. Таблица 2. Количество сделок купли-продажи по районам города (жилой фонд) Район\Период Предложение на рынке жилья в Санкт-Петербурге, как и в предыдущие годы, складывается из предложения как новых, так и бывших в эксплуатации квартир. На первичном рынке лидерство по прежнему удерживает Приморский район(39, 5%), за ним следуют Выборгский(10, 2) и Кировский(10, 1). Доля Калининского района заметно снизилась с 9% в августе до 6, 7% в сентябре. Рисунок 6. Структура предложения на первичном рынке по районам города (на 01. 10. 2001) Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок , как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2001 году она стала высокой и сохранится таковой. Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация – выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется. Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья. При этом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 гг. был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут исходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда – соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлторских фирм. В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы – рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлторских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости. В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту : банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр. , повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования – создания федерального и региональных агенств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов. Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т. д. , являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается. Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать самостоятельным и независимым видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами - системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами. Признание всеми участниками рынка недвижимости необходимости профессиональных стандартов анализа рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических услуг ясными критериями состоятельности и достоверности исследований, а с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков чёткими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям к аналитической работе. Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлторских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами. Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Экономически целесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере жилищного строительства. Законодательство, стимулируюшее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости. Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике. Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора. Закон РФ от 24. 12. 92 г. «Об основах федеральной жилищной политики. » Основы законодательства РФ о нотариате от 11. 02. 93 г. № 4462-1 Указ Президента РФ от 14. 02. 96 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости» Указ Президента РФ от 27. 08. 96 г. «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в РФ. Указ Президента РФ от 28. 04. 97г. № 425. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят Госдумой 24. 06. 97г. (одобрен Советом Федерации 9. 07. 97г. № 492. Об утверждении положения о лицензировании риэлтерской деятельности. Постановление Правительства РФ от 23. 11. 96г. №1407. Положение «О предоставлении гражданам Российской Федерации предусмотренных в федеральном бюджете средств на возвратной платной и срочной основе для строительства жилья при реализации федеральной целевой программы «Свой дом». Утверждено Минфином РФ, Минэкономики РФ от 27. 01. 97г. № 7-07- 01-65. О совершенствовании порядка продажи отдельных квартир и изолированных жилых помещений в коммунальных квартирах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 3. 02. 95г. № 122-р. 2. 1. Бойко Т. «Недвижимость : парадоксы закона и логика права» // ж-л «ЭКО», 1995г, № 9. 2. 2. Бяков Э. «Приватизация и создание рынка недвижимости» // «Российский экономический журнал», 1996г. №№ 5-6 2. 3. Витрянский В. «Купля – продажа» //«Хозяйство и право», 1996г. №1 2. 4. Витрянский В. «Отдельные виды договора аренды» 2. 5. Газман В. «Гарантии для участников лизинговых операций» // «Хозяйство и право», 1996г. №11 2. 6. Кузьмин В. «Предвыборный рынок» // Эксперт; № 23, 1996г. 2. 7. Лаврухин О. «Рынок недвижимости : этап становления закончен, но что дальше? » // ж-л «Бизнес», 1996г. №11 2. 8. Левадная Н. «Рынок недвижимости в Российской Федерации» // Инвест курьер ; М. 1996г. 2. 9. Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» // Экономическая газета, 1996г. № 4 2. 10. Павлов П. «Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество» // «Российская юстиция», 1995г. №5 2. 11. «Сделки с недвижимостью» // «Российская газета», 1996г. №20 2. 12. Суханов Е. «Сделки с недвижимостью» // «Экономика и жизнь», 1996г. №21 2. 13. Трутнева Э. К. «Недвижимость: парадоксы закона и логика права» // «ЭКО», 1995г. №5 2. 14. Филатов А. А. «Лизинг: правовые аспекты» // «Деньги и кредит», 1995г. №8 2. 15. «Хозяйственные документы» // «Сборник договоров», М. 1996 2. 16. Хамин Д. , Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлторов» // Экономика и жизнь, 1997г. № 3 3. 2. Беренс В. , Хавранек П. М. «Руководство по оценке эффективности инвестиций» / Пер. с англ. , М. Интерэксперт, 1995г. 3. 3. Бирман Г. , Шмидт С. « Экономический анализ инвести – 3. 4. Виленский П. Л. , Лившиц В. Н. , Орлова Е. Р. , Смоляк С. Л. «Оценка эффективности инвестиционных проектов», М. : ДЕЛО, 1998 год. 3. 5. Глазунов В. Н. « Финансовый анализ и оценка риска 3. 6. Гришаев С. П. «Ваше право собственности на жилой дом или квартиру», М. 1995г. 3. 7. Идрисов А. Б. , Картышев С. В. , Постников А. В. « Стратеги ческое планирование и анализ эффективности инвестиций», М. : ФИЛИН, 1998 г. 3. 8. Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. с англ. 3. 12. Купчин А. Н. , Новиков Б. Д. « Рынок недвижимости : состав и тенденция развития», Учебное пособие , М. 1995г. 3. 13. Липсиц И. В. , Коссов В. В. «Инвестиционный проект : методы подготовки и анализа», М. :БЕК, 1996 г. 3. 14. Максимов С. Н. «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости», СПб. 2000г. 3. 15. Тарасевич Е. И. « Методы оценки недвижимости» – СПб : Технобалт, 1995 г. 3. 16. Тарасевич Е. И. « Оценка недвижимости СПб » - СПбГТУ, 1997 г. 3. 17. Шарп У. Ф. , Александер Г. Дж. , Бэйли Д. В. « Инвестиции» / Пер. с англ. – М. : ИНФРА, 1998 Г. 3. 18. Чампнис П. «Утверждённые Европейские стандарты оценки недвижимости» / Пер. и редакция Тарасевича Е. И. – М. Российское общество оценщиков, 1998г. |
|
© 2008 |
|