Ипотечное кредитование и его особенности в России - состояние, проблемы, перспективы

Ипотечное кредитование и его особенности в России - состояние, проблемы, перспективы

В абсолютных цифрах размер просроченной задолженности в портфеле государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) вырос с 261 млн руб. до 1,3 млрд руб. (отчетность агентства по МСФО). Объем просрочки менее чем на 90 дней увеличился в 6,5 раза до 759 млн руб., на 90-180 дней -- в 3,3 раза до 373 млн руб., а на более долгий срок -- в 5,3 раза до 165 млн руб. Кредитный портфель вырос в 1,5 раза до 52,3 млрд руб. За тот же период банки выдали ипотечных кредитов на 200 млрд руб.

Агентство ипотечного жилищного кредитования образовано в 1997 г.

Чистая прибыль в первом полугодии 2007 г. по МСФО - 387 млн руб.

Агентство рефинансирует рублевые ипотечные кредиты, выданные другими банками и агентами АИЖК на срок от года до 30 лет.

Средний объем кредита - 1 млн руб.

До 40% просрочки пришлось на «мнимые ипотечные кредиты» -- взятые не на те цели, например на развитие бизнеса, -- или на подложные, т.е. оформленные по липовым документам, и т. д., сообщила директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. В меньшей степени, по словам Ярцевой, повлияли еще три фактора. Многие кредиты АИЖК выданы 2-4 года назад, и сейчас наступил период, на который, по статистике, приходится пик дефолтов по кредитам. Причиной того, что заемщик перестает платить, может стать развод -- если супруги вместе жили в купленной по ипотеке квартире, говорит Ярцева. В отчетности АИЖК впервые отразились кредиты, выданные его региональными операторами, по которым не платили менее трех месяцев. На рост просрочки повлиял и рост портфеля, заключает Ярцева.

Из-за роста бизнеса АИЖК снизило требования к контрагентам, отмечает гендиректор «АТТА-ипотеки» Александр Черняк: например, с 2006 г. тотальная проверка закладных была заменена на выборочную. Раньше АИЖК проверяло кредиты перед тем, как их выкупить, а теперь сначала выкупает, а потом отбраковывает, добавляет топ-менеджер банка, работающего с АИЖК. Агентство обещает изменить принципы работы, например ужесточить критерии выявления сомнительных сделок.

На самом деле российские заемщики не такие уж плохие. В 2006 г. 25%, а в первом полугодии 2007 г. уже 30% взятых за эти периоды ипотечных кредитов погашено досрочно, сообщал Центробанк. У «ВТБ 24», Райффайзенбанка, Банка Москвы и МБРР доля просрочки по ипотеке меньше, чем у АИЖК. Близок к уровню АИЖК уровень просрочки в портфеле Москоммерцбанка ($900 млн) и МДМ-банка (5,2 млрд руб.). При тех же темпах роста уровень просрочки у АИЖК к началу 2008 г. может достичь 8,3%, подсчитал аналитик «Антанта-капитала» Максим Осадчий.

Но это не ставит под угрозу качество активов, считает аналитик «Ренессанс капитала» Максим Раскоснов, ведь портфель в полном объеме обеспечен залогом недвижимости, а почти две трети кредитов не обслуживалось менее трех месяцев. К тому же АИЖК пользуется поддержкой государства: в 2008-2009 гг. взносы государства в уставный капитал АИЖК составят 14 млрд руб., а в 2008-2010 гг. общая сумма госгарантий по обязательствам АИЖК -- 108 млрд руб. Рост просрочки у АИЖК не приведет к кризису, как в США, считает зампред правления МБРР Дмитрий Ладиков-Роев, ведь там сыграла роль не только просрочка, но и большой объем рискованных кредитов, а также рост ставки ФРС. АИЖК как институт развития должно работать даже в тех регионах, где не гарантировано качество ипотечных кредитов.

2.2 Анализ перспектив развития ипотечного кредитования

В 2007 году объем российского рынка ипотечного кредитования увеличится почти в два раза и достигнет 17 миллиардов долларов США, прогнозирует руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Илья Зибарев.

Ключевой тенденцией года станет увеличение доли ипотечного кредитования в регионах. По прогнозам экспертов Альфа-Банка, к концу 2007 года доля регионов в общем объеме ипотечного кредитования будет сравнима со столичным рынком.

"Ипотека все еще набирает обороты и выходит в регионы, где с каждым годом востребованность ее растет, отчасти повторяя путь столицы конца 2005 начала 2006 года. К концу этого года объемы ипотечного кредитования будут распределяться примерно следующим образом: Москва и МО - 53%, Санкт-Петербург - 17% и другие регионы России - 30%", - отметил Илья Зибарев на состоявшейся накануне интернет-конференции "Развитие ипотеки в регионах России: проблемы и перспективы".

При этом резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам не будет, считает Илья Зибарев. До конца 2007 года может произойти их снижение примерно на 1% в случае благоприятных изменений в экономике страны и укреплении ее финансового рейтинга.

"Ставки зависят от нескольких факторов: от стоимости привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансового рейтинга банка, а также от международного рейтинга нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сфере для инвесторов. В настоящий момент, учитывая вышеизложенное и жесткую конкуренцию на рынке (ипотечные программы в РФ предлагают более 600 банков), можно сказать, что ставки снижены практически до минимума и полностью соответствуют сложившейся ситуации.

До конца 2007 года Агентство планирует разместить два выпуска облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, на общую сумму 16 млрд. рублей, в соответствии с объемом государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям Агентства на 2007 год. Планируемые выпуски являются долгосрочными и будут иметь амортизационную структуру.

19 апреля 2007 года Федеральная служба по финансовым рынкам зарегистрировала дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг Первого ипотечного агента АИЖК по российскому законодательству. Выпуск представляет собой три субординированных по отношению друг к другу выпуска ипотечных ценных бумаг в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов «А», «Б» и «В» со следующими параметрами:

Неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» размещаются в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по открытой подписке.

Неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «Б» размещаются в количестве 264 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по закрытой подписке. Потенциальные покупатели облигаций - Европейский Банк Реконструкции и Развития и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Неконвертируемые документарные процентные жилищные облигации с ипотечным покрытием на предъявителя класса «В» размещаются в количестве 130 794 штук номиналом 1 000 рублей каждая, по закрытой подписке. Потенциальный покупатель облигаций - ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Облигации классов «А», «Б» и «В» обеспечиваются одним ипотечным покрытием в размере 7,85 млрд. рублей. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, номинированные в российских рублях, удостоверенные закладными и выданные в соответствии со стандартами АИЖК в 55 регионах России.

Эмитентом облигаций выступает ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» - акционерное общество, специально созданное в соответствии с Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах». Акционерами ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» являются 2 фонда, созданные в соответствии с законодательством Нидерландов. Организатор выпуска облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк».

23 мая 2007 года на ММВБ состоялось размещение облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций - ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК». Организатор выпуска облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк». По результатам конкурса ставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%. Доходность облигаций к погашению составила 7,12% годовых.

В ходе конкурса по определению ставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами было выставлено свыше 50 заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей, спрос превысил предложение в 2,8 раза. В заявках, поданных инвесторами, были указаны ставки в диапазоне от 6,40% до 7,25% годовых. Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило облигациям выпуска класса «А» предварительный рейтинг А3, на две ступени выше суверенного. Класс «Б» также получил рейтинг - Ва1. Подробная информация о деятельности АИЖК находится в подразделе «Материалы Федерального Агентства» раздела «Аналитика».

Если с законодательством в области ипотечного кредитования ситуация прояснилась, несмотря на существование отдельных проблем, в 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то законодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов продолжает развиваться. Отдельной проблемой для законодателей стоит вопрос о создании эффективного пакета нормативно-правовых актов о секьюритизации активов.

Институт ипотечных ценных бумаг появился в российском законодательстве в 2003 году, когда был принят Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Основной его целью значилось развитие ипотечного жилищного кредитования путем привлечения в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов с помощью создания специального законодательного механизма для рефинансирования ипотечных кредитов. По данному закону не было осуществлено ни одного выпуска ипотечных ценных бумаг, что объясняется в значительной степени его недостатками. Еще не побывав «в действии», этот закон подвергся корректировке: первые поправки были внесены Федеральным Законом от 29.12.2004 г. № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотечных ценных бумагах». Последние изменения, были внесены Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 141-ФЗ.

Как говорилось в Пояснительной записке (ссылка) к проекту 141-ФЗ, изменения направлены на «устранение препятствий для выпуска ипотечных ценных бумаг, а также на совершенствование положений» Закона об ИЦБ. В ряду внесенных поправок можно выделить следующие:

исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья.

возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций.

возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам.

ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга.

Механизм секьюритизации применяется во всем мире для рефинансирования самых различных активов. В России для распространения этой техники за пределы рынка ипотечного кредитования необходимо создание универсальной для секьюритизации разного рода финансовых активов, правовой базы. Действующее российское законодательство не позволяет эффективно секьюритизировать какое-либо имущество, кроме ипотечных кредитов.

Федеральная служба по финансовым рынкам подготовила законопроект, целью которого является развитие рынка секьюритизации активов в России. Законопроект предполагает внесение изменений в ряд существующих законов (Гражданский кодекс РФ, Закон о несостоятельности (банкротстве), Закон о рынке ценных бумаг, Закон о банковской деятельности, Налоговый кодекс и другие). Отдельный закон о секьюритизации создаваться не будет.

Предложенные изменения ориентированы на развитие секьюритизации различных активов, как во внутренних, так и в международных сделках, на создание благоприятной среды для инвесторов и заемщиков при осуществлении финансирования в России. Законопроект является первой серьезной попыткой создания нормативной базы по секьюритизации, в настоящее время он находится на рассмотрении в различных ведомствах.

Основные направления совершенствования законодательства в части ипотеки и ипотечного кредитования на сегодняшний день можно представить следующим образом.

Подготовка закона о потребительском кредите. Проект закона «О потребительском кредите» более двух лет разрабатывается экспертами Министерства финансов РФ. За это время было подготовлено уже две концептуально отличных версии закона. Если на первом этапе авторы проекта преследовали единственную цель - защитить права заемщика, то в последующих стало очевидно, что закон должен обеспечить баланс интересов заемщика и кредитора. Закон расширит права заемщика на получение информации о стоимости кредитной услуги, а также определит условия возможного отказа от сделки. В то же время в нем должны содержаться положения, гарантирующие права кредитора. Представляется целесообразным, связать вопросы защиты прав заемщика с повышением защищенности кредитора, достигаемой, в частности, путем модернизации законодательства о залоге и обеспечении исполнении обязательств.

Предполагается уделить особое внимание второй группе положений, в том числе правам кредитора при взыскании проблемной задолженности, ограничению действия норм законодательства о защите прав потребителей, уточнении условий, допускающих предъявление требования о досрочном погашении кредита, ограничение (запрет) деятельности нелицензированных организаций на рынке потребительского кредитования и т.д. Закон должен не просто наделять потребителя (заемщика) новыми правами на получение полной информации о кредитном продукте, но и регулировать отношения между кредитором и заемщиком, возникающие после предоставления кредита, в частности, в случае неполного или несвоевременного исполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Необходимо добиваться полного логического и системного соответствия между законодательными положениями, регулирующими все «периоды жизни» потребительского кредита, в том числе включенными в законы о потребительском кредите, о кредитных историях, о коллекторской деятельности, о залоге движимого имущества, об исполнительном производстве, о банкротстве и исполнительном производстве (в части обращения взыскания на имущество и банкротства физических лиц). Предполагается, что положения данного закона целесообразно распространить на ипотечный кредит, предоставляемый физическим лицам.

Подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).

Комитет Ассоциации региональных банков России намерен изучить вопрос о подготовке специального закона «О секьюритизации», в отличие от предложений Правительства по внесению группы поправок в действующие законодательные акты. При этом необходимо обеспечить максимальную свободу структурирования сделок секьюритизации. Смежными правовыми вопросами, которые необходимо решить при создании законодательной базы секьюритизации активов, являются: регулирование залога субъективных прав, определение правового статуса специального эмитента (SPV), совершенствование законодательства об уступке прав требования, введение института залога банковского счете и номинальных счетов (escrow account), введение новых видов ценных бумаг, создание специального режима налогообложения таких сделок, введение института специального представителя владельцев долговых ценных бумаг (облигаций) и общего собрания их владельцев, статус рейтинговых агентств и правовые последствия присвоения ими кредитных рейтингов.

Комитет предполагает раздельное рассмотрение смежных вопросов и закона о секьюритизации. В последнем следует прежде всего установить правовой статус SPV и дать общее определение сделки секьюритизации, которое в дальнейшем может быть использовано в налоговом праве. Кроме того, желательно, чтобы закон допускал в будущем расширение сферы применения, вплоть до включения в нее сделок синтетической секьюритизации.

Изменение законодательства об ипотечных ценных бумагах и совершенствование законодательства об ипотеке. Первые сделки локальной секьюритизации ипотеки высветили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К тому же возможное принятие в 2007-2008 гг. общего закона о секьюритизации требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

В перспективе Комитет намерен изучить необходимость разделения закона «Об ипотечных ценных бумагах» на несколько частей - специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства, закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (или поправки к банковскому законодательству). Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство - регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных. Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предложить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.

Внедрение новых финансовых инструментов. С точки зрения банков первостепенный интерес представляют новые виды вкладов - безотзывные срочные вклады, индексируемые вклады, а также жилищно-накопительные вклады (строительные сбережения). Их регулирование требует внесения поправок в Гражданский кодекс РФ, банковское законодательство, а также, возможно, принятие специальных законов.

Среди новых видов ценных бумаг особое значение имеют финансовые инструменты классической (ABS) и синтетической (CLN) секьюритизации, а также инструменты, используемые при формировании гибридного капитала кредитных организаций (субординированный долг, гибридные инструменты, ценные бумаги с встроенными деривативами). Их регулирование потребует внесения изменений в законодательство о рынке ценных бумаг. В сфере регулирования деривативов предполагается уделить первоочередное внимание признанию ликвидационного неттинга в законодательстве о банкротстве и регулированию соглашений об обеспечении на внебиржевом рынке деривативов.

Сложной правовой задачей является расширение понятия (или изменение определения) облигации, а также включение в число признаваемых долговых инструментов ценных бумаг (или облигаций), которые либо предусматривают при погашении выплату, размер которой ниже номинальной стоимости ценной бумаги (CLN), либо допускают в процессе обращения изменение номинала (например, накопительные облигации типа Z-bonds (accrual bonds) в структурах ипотечной секьюритизации), либо вообще не имеют номинала (например, процентные стрипы, ценные бумаги типа IO в структурах ипотечной секьюритизации).

Рынок ипотечного кредитования за 2006 год показал хорошие результаты роста и приблизился к цифре в 13.5 млрд. долл. против порядка 3.8 млрд. долл. в 2005 году. Тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов за 2006 год, по сравнению с итогами первого полугодия, изменилась. К первым двум лидерам «Сбербанку» (4,3 млрд. долл.) и ВТБ 24 (756,7 млн. долл.) присоединился «Москоммерцбанк» (620 млн. долл.), оттеснив «Дельтакредит» с третьего на пятое место.

Безусловным лидером по увеличению объёмов среди крупных ипотечных банков стал «КИТ Финанс», увеличивший объёмы с 3 до 277,7 млн. долл. за последний год работы. Вторым «по скорости» роста стал «Московский Банк Реконструкции и Развития», который увеличил свои объёмы в 72 раза, с 1,4 млн. до 105,3 млн. долл. Неплохие темпы роста показал «Транскредитбанк» - почти в 36 раз, до 241 млн. долларов.

По словам начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ ВТБ 24 Марии Серовой, в условиях высоких темпов роста цен на недвижимость ипотечное кредитование является едва ли не единственным эффективным инструментом решения жилищных проблем для большинства российских семей. Отмеченный рост рынка ипотечного кредитования в 2006 году отчасти является результатом стремительного роста цен на жилье.

За прошедший год банки значительно расширили свои кредитные программы, что не могло не отразиться на объёмах рынка. Как наиболее интересные, специалисты выделяют кредиты с нулевым первоначальным взносом, кредиты с плавающей ставкой, кредиты на комнаты, а также программы рефинансирования ипотечных кредитов, ломбардного кредитования, кредитования на приобретение загородной недвижимости. По мнению заместителя начальника департамента продаж «Городского Ипотечного Банка» Михаила Бусыгина, одной из тенденций в текущем году на рынке ипотеки будет существенное расширение продуктовой линейки ипотечных банков. Это позволит широким слоям населения выбрать подходящий именно им ипотечный кредит.

Почти все специалисты сходятся во мнении - это только начало роста ипотечного кредитования. «По всем прогнозам, объем ипотечного рынка должен вырасти еще в 2 раза. Мы идем по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении 3-4 лет. Мы фактически только вступили в эту фазу роста. Но до рынка Восточной Европы, где 30-40% сделок с недвижимостью совершается при помощи ипотеки, нам еще очень далеко, чтобы догнать их, нам понадобятся несколько лет двукратного роста», - говорит директор по маркетингу ипотечного банка «Дельтакредит» Ольга Базанова.

С развитием рынка ипотечного кредитования активно развивается сектор рефинансирования ранее выданных кредитов. Он позволяет заёмщикам снижать затраты на выплаты процентов за счёт перекредитования в других банках по более выгодным процентным ставкам. По словам председателя правления «Русского Ипотечного Банка» Татьяны Вознесенской, «следует ожидать существенного увеличения предложений, связанных с перекредитованием ранее выданных ипотечных кредитов. Эта услуга будет востребована и получит своё развитие в связи с продолжающимся снижением процентных ставок по ипотечным кредитам».

В 2007 году следует ожидать дальнейшего развития секьюритизации ипотечных кредитов банками. «Секьюритизация - это, пожалуй, для наших банков важнейший источник рефинансирования ипотеки, что при общей низкой капитализации Российской банковской системы очень актуально. А также прямой инструмент для снижения процентных ставок для заемщиков за счет привлечения более дешевого фондирования», - говорит первый заместитель председателя правления «Москоммерцбанк» Хисаметдинов Альберт.

Однако для её развития необходимы изменения Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах». «Вопрос, связанный со страховкой, - по словам директора по маркетингу ипотечного банка «Дельтакредит» Ольги Базановой, - сдерживает выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Существует острая необходимость принять ряд дополнений в данный закон. Также в области секьюритизации ипотечных активов есть некоторые сложности. Мы очень надеемся, что Центральный Банк пересмотрит требование к достаточности капитала для банков, которые выпускают облигации с ипотечным покрытием. На сегодняшний день оно составляет 14%, тогда как другим банкам требование по достаточности капитала держится на уровне 10%. Такое повышенное внимание со стороны регулятора очень мешает, поскольку при должном внимании организаторов к качеству выпуска, секьюритизация российских ипотечных кредитов позволит снизить ставки по ипотечным кредитам для населения».

Снижение же ставки рефинансирования ЦБ, по мнению многих банковских специалистов, не сильно повлияет на ситуацию на рынке. «Скорее всего, никак - резюмирует начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса «ТрансКредитБанк» Григорий Иващенко, - ставка рефинансирования ЦБ уже давно не отражает стоимость ресурсов для банка. Возможно, в некоторых банках последует небольшое снижение ставок по кредитам, выдаваемым в российских рублях. Но произойдет это не сразу, а в срок от 1 до 6 месяцев».

Оценивая перспективы развития ипотеки с точки зрения привлечения клиентов, на фоне ужесточения конкуренции, банки стараются занять ещё свободные ниши, например, рынок регионального или первичного жилья.

Так как предложения по ипотечным кредитам не успевают за ростом цен на недвижимость в крупных городах, многие банки ориентируются на развитие ипотеки в регионах. Цены на недвижимость там не очень высокие, и население может позволить себе его приобретение по ипотеке. Так, по словам первого заместителя председателя правления «Москоммерцбанка» Хисаметдинова Альберта, банк видит высокие перспективы развития ипотеки на региональных рынках.

Предложения на рынке вторичного жилья, теоретически, ограничено, в отличии от первичного, рост которого зависит только от объёмов строительства, которые постоянно растут. В общем объёме выдаваемых ипотечных кредитов, по статистике банков, только около 30% приходится на рынок первичного жилья, что в общем объёме рынка недвижимости достаточно мало. Таким образом, это направление рынка является весьма привлекательным для предоставления ипотечных кредитов. Как отметил начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса «ТрансКредитБанка» Григорий Иващенко, в 2007 году возможно увеличение количества кредитов, выдаваемых для приобретения квартир на первичном рынке жилья.

«Росту ипотечного кредитования будет способствовать, в первую очередь, увеличение объемов строительства жилья. - говорит заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Олег Скворцов - Поскольку уже сегодня текущие потребности населения в новом жилье не удовлетворяются».

Среди сдерживающих факторов в развитии ипотеки многие специалисты выделяют невысокие и непрозрачные доходы россиян, высокие цены на жилье и дефицит предложения качественного жилья, а также низкий уровень осведомленности населения об ипотеке Рогожин А. Крупнейшие ипотечные банки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007..

3. основные направления совершенствования

3.1 Необходимость внесения изменений в законодательство

Одним из действенных способов реализации права граждан на жилище за счет собственных сил и средств является ипотечное кредитование. В развитых странах в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости ипотечное кредитование по разным данным составляет от 50 до 90% Синочкин Д. Ментальный тормоз ипотеки. М., 2007. . В России по данным Росрегистрации в 2005 г. из более чем 7,5 млн. сделок и зарегистрированных прав и обременений на вторичном рынке лишь 4% составляли ипотечные кредиты, а чуть раньше этот показатель вовсе составлял 1% в общем объеме операций по купле-продаже жилой недвижимости.

В последнем Послании Президента РФ Федеральному Собранию РФ (10 мая 2006 г.) В.В. Путиным была поставлена задача за два года снизить ставки по ипотечным кредитам, а общий объем этих кредитов увеличить почти в три раза - до 260 млрд. руб.. В планах реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье гражданам России" к 2010 г. ипотекой должна воспользоваться каждая третья семья.

Правительством РФ еще в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278., которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов Закон Астраханской области "Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области" // Астраханские известия. 2002. 14 нояб.; Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня; Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования" подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости. 2002. 20 авг..

Несколько иное определение ипотечного жилищного кредитования содержится в Законе Самарской области: это "предоставление гражданам целевых займов специализированными областными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов, предоставленных банками или иными кредитными организациями на основании договоров со специализированными областными ипотечными организациями Закон Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области" // Волжская Коммуна. 2004. N 122. 7 июля.".

В Республике Мордовия используется следующее понятие жилищной ипотеки: это комплекс мер, предназначенных для обеспечения граждан жильем с помощью ипотечного жилищного кредитования, включая государственную поддержку граждан при ипотечном жилищном кредитовании и обеспечение заемщиков жильем в случае обращения взыскания на заложенное имущество Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия" // Известия Мордовии. Спецвыпуск. 2003. 10 дек..

По нашему мнению, данные определения необходимо дополнить указаниями на конкретный субъектный состав. Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки.

При этом указание на индивидуальное строительство неслучайно, так как строительство многоквартирных домов в настоящее время регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в котором предусматривается ипотека в силу закона на строящийся объект.

Результатом развития ипотечного жилищного кредитования является появление системы ипотечного кредитования, составной частью которой выступает рынок ипотечного кредитования - mortgage market (англ.), hypothekenmarket (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshe hypothecaire (фр.) - "рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение Толковый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. Т. II. Пер. с франц. / Под общ. ред. Л.В. Степанова. М.: Международные отношения, 1994. С. 180.".

Можно выделить два вида рынков ипотечного кредитования: первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. В результате этого, с одной стороны, у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требования, обеспеченных залогом недвижимости (далее - ипотечный кредит), а с другой стороны, возникновение подобных активов приводит к снижению объема денежных ресурсов кредитора. Поэтому у последнего возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала, т.е. проблема рефинансирования механизма ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения возвратности привлеченных долгосрочных денежных ресурсов имеющихся активов в виде прав требования, обеспеченных залогом недвижимости. Таким образом, возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Мировая практика показывает несколько вариантов организации системы ипотечного кредитования - моделей ипотечного кредитования в зависимости от развития первичного или вторичного рынков ипотечного кредитования.

Европейская одноуровневая модель ипотечного кредитования уже долгое время действует в ряде западноевропейских стран - Дании, Германии, Франции, а недавно - в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999..

Суть ее заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты. Осуществляется это за счет выпуска банком ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируются специальным законодательством и отличаются от регулирования выпуска облигаций. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме перечисленных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В рамках одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют так называемую "немецкую модель", основанную на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких "частных стройсберкасс" - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку уже построенных квартир.

В немецком варианте в роли кредита выступают не денежные средства, а непосредственно жилье - готовое или недостроенное (так называемая строительная ипотека).

Недостатком немецкой модели является ограниченный выбор жилых помещений, которые строятся строительной сберегательной кассой и могут быть предложены участнику; фиксированность цены, которую определяет сама касса; ограниченность сроков кредитования - тремя-пятью годами, невозможность продать квартиру заемщиком до момента расчета по долгу.

Американская двухуровневая модель ипотечного кредитования распространена в странах англосаксонской системы права.

Возникновение двухуровневой модели организации рынка ипотечного кредитования в США было предопределено большой самостоятельностью Штатов в вопросах правового регулирования и невозможностью в связи с этим создания единой системы ипотечного кредитования, а также необходимостью в экономической стимуляции жилищного строительства после Великой депрессии, что нельзя было сделать без привлечения частного капитала.

В рамках двухуровневой модели ипотечные кредиты, сформированные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут поступить с полученными ипотечными кредитами следующим образом: 1) переуступить их вторичным инвесторам; 2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах; 3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Выбор двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями концепции права собственности в англо-американской системе права, которая предполагает ее "расщепление". На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, "разделение" содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Понятие ипотеки, или mortgage, в гражданском праве США (и английском гражданском праве) не вполне совпадает с понятием ипотеки в гражданском праве стран континентальной Европы. В частности, предметом ипотеки (mortgage) может быть и недвижимое, и движимое имущество. Но главное - при mortgage право собственности на заложенное имущество переходит к залогодержателю. Это залог типа римской fiducia, при котором залогодержатель становится собственником заложенного имущества Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 525..

При уступке ипотечного кредита банк, выдавший кредит, может оставить за собой право обслуживания этого кредита, но это необязательно. Государственные организации выдают гарантии по отдельным видам ипотечных кредитов и способствуют получению определенными категориями граждан льготных ипотечных кредитов.

Сложность механизма двухуровневой модели вторичного рынка ипотечного кредитования предопределяет увеличение затрат на его содержание. Это, в свою очередь, влечет удорожание кредитных средств для заемщика. Еще один недостаток заключается в невозможности четко и эффективно регулировать построенный по англо-американской модели рынок ипотечного кредитования в рамках континентальной системы права.

За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ "Залог"), Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

На этой основе можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

Основными участниками российской системы ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки. Так, в Самарской области в 1994 г. создан Самарский областной фонд поддержки индивидуального строительства на селе, а в 1998 г. - Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Только в 2004 г. за счет средств Самарского областного фонда жилья и ипотеки было выдано 345 целевых займов на сумму 153 млн. руб., а в 2005 г. - уже 516 займов на сумму 367 млн. руб.

Ипотечные агентства - специализированные коммерческие организации, исключительным предметом деятельности которых является эмиссия облигаций с ипотечным покрытием и приобретение прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой. На федеральном уровне в 1997 г. Правительством РФ для этих целей специально создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. В качестве регионального примера можно привести основного оператора Московской ипотечной программы, правовой статус которого закреплен еще в 1999 г. Законом г. Москвы, - Московское ипотечное агентство в форме коммерческого банка с городской долей участия не менее 51%. По состоянию на 1 февраля 2006 г. кредитный портфель данного коммерческого банка, обеспеченный залогом недвижимости, составил 2,7 млрд. руб. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" // Ведомости Московской городской Думы. 1999. N 5..

В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России.

Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

Вторую группу составляют субъекты, регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области).

Третью группу составляют субъекты, в которых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Остановимся на некоторых проблемных моментах правового регулирования ипотечного кредитования.

1. Размер ставок по ипотечным кредитам. Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки.

С 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижены ставки по ипотечным кредитам. Минимальная ставка снижена с 12 до 11,5% годовых; максимальная снижена с 16 до 14,5% годовых.

В последующем планируется дальнейшее снижение ипотечной ставки - до 11% в 2007 г.

В нормативных актах субъектов Федерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, как правило, являются те или иные категории граждан, которым оказывается поддержка.

Так, в Нижегородской области размер ставки по ипотечным кредитам в единых областных стандартах определен от 5% годовых Постановление Правительства Нижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном кредитовании населения Нижегородской области" // Нижегородские новости. 2002. 14 авг. N 150., а для льготных категорий он составляет 8% годовых Постановление Администрации Нижегородской области от 27 февраля 1998 г. N 47 "О льготном жилищном кредитовании граждан" // СПС "КонсультантПлюс"..

В Алтайском крае процентная ставка составляет 5% годовых, но максимальный размер кредита всего 1500 минимальных размеров оплаты труда Закон Алтайского края от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета" // Алтайская правда. 2000. 14 июля. N 162, 163..

В Кемеровской области возможно снижение процентной ставки по выданному займу при одном из следующих условий:

- награждение государственной наградой Российской Федерации либо определенными областными наградами;

- рождение, усыновление (удочерение) ребенка;

- окончание учебного заведения с дипломом с отличием либо защита диссертации Закон Кемеровской области от 15 февраля 2001 г. N 21-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области" // Кузбасс. 2001. 27 фев. N 38..

Во многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. В Самарской области они составляли 10% годовых. В других регионах установлены в пределах 7 - 8%.

Представляется необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и льготных ставок для отдельных категорий граждан - бюджетников, молодых семей, в семьях при рождении ребенка.

Оптимальной была бы ставка в размере 7 - 10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии снижения устанавливаемой Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая с 26 июня 2006 г. составляет 11,5% годовых. В то же время это возможно будет сделать лишь при условии снижения инфляции в российской экономике, которая в настоящий момент составляет около 11% в год, а в сфере строительства по минимальным подсчетам - от 40% в год.

2. Определение в законодательстве "молодой семьи" и меры ее поддержки при ипотечном кредитовании. В федеральном законодательстве понятие "молодая семья" практически отсутствует. Оно определяется лишь в подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" в рамках Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг. в редакции Постановления Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865, а также в Основных направлениях государственной молодежной политики, утвержденных Постановлением Верховного Совета РФ от 3 июня 1993 г. N 5090-1.

Понятие молодой семьи за небольшими исключениями в них практически идентичны: это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья может вне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей является обязательным. Подобным же образом понятие "молодая семья" определяется в нормативных актах Воронежской и Новгородской областях и других субъектов Российской Федерации.

В некоторых субъектах молодая семья определяется как семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (это г. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский, Приморский края, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Тверская, Тюменская области).

Надо отметить решение Санкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2005 г. N 3-443, которым признаны не действующими со дня принятия соответствующие правовые нормы, устанавливающие ограничения применительно к мерам поддержки молодых семей, лишь семьями, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста.

Наиболее радикально молодая семья определяется в Законе Кировской области "как семья, в которой оба супруга находятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья (один родитель не старше 35 лет) Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня..

Полагаем необходимым в федеральных и региональных нормативных актах закрепить следующее единое определение: молодой семьей является семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст до 35 лет).

3. Компенсация взносов при ипотечном кредитовании. Действенной мерой государственной поддержки участников ипотеки является компенсация (субсидирование) государством части взносов.

Согласно новой федеральной подпрограмме "Обеспечение жильем молодых семей" на 2002 - 2010 гг. субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, предоставляются в следующих размерах:

35% от средней стоимости жилья - для семей, не имеющих детей;

40% от средней стоимости жилья - для семей, имеющих одного и более ребенка.

Норма общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих размерах:

для семьи численностью два человека (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

для семьи численностью три и более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предусматривать дополнительные формы поддержки молодых семей - предоставлять дополнительные субсидии в большем размере, чем это предусмотрено условиями подпрограммы; предоставлять банкам государственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами, осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка молодой семьей и др.

В Москве внедрена молодежная ипотечная программа, согласно которой оплата 30% стоимости квартиры вносится молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует администрация города, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет Закон города Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" // Ведомости Московской Думы. 1999. N 5; Программа развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве на 2006 - 2008 гг., утвержденная Постановлением правительства Москвы от 8 ноября 2005 г. N 881-ПП // Вестник мэра и правительства Москвы от 28 ноября 2005 г. N 67..

В Волгоградской области администрацией предоставляются жилищные субсидии на оплату первого взноса гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также разрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 г. N 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области" // Волгоградская правда. 2001. 25 апр..

В Пензенской области работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, если они подпадают под стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая в определенном порядке субсидия, которая может быть использована только на приобретение или строительство жилья, а в остальной части может быть выдан ипотечный кредит Закон Пензенской области от 25 мая 2004 г. N 611-ЗПО "О программе "Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в Пензенской области на 2004 - 2010 годы" // Пензенские губернские ведомости. 2004. 17 июня..

Согласно ст. 15 Закона Самарской области "Об ипотечном жилищном кредитовании" при рождении первого ребенка молодой семье погашается часть ипотечного жилищного кредита (целевого займа), равная стоимости 18 кв. м общей площади жилья; при рождении второго ребенка погашается следующая такая же часть; при рождении третьего ребенка погашается оставшаяся сумма кредита. При отсутствии у молодой семьи детей либо при их рождении до момента получения молодой семьей кредита (целевого займа), в том числе в период после принятия решения о выделении кредита, но до момента фактической выдачи полученный молодой семьей кредит не погашается. Подобные нормы установлены и в нормативных актах других субъектов Федерации.

Очень спорным в правоприменительной практике являлся вопрос, каким образом поступать с молодой семьей, если к моменту получения кредита родители-претенденты уже достигли возраста 30 лет либо ребенок родился после получения кредита и после достижения возраста 30 лет. Формально в таких случаях заявители должны утратить статус молодой семьи, но как быть с тем, что до получения статуса они соответствовали условиям, определяющим статус молодой семьи? Практически всегда эти спорные случаи трактовались не в пользу заявителей - молодых семей. Для разрешения этой ситуации в Закон Самарской области в июле 2006 г. "Об ипотечном жилищном кредитовании" внесли соответствующие изменения.

За молодыми семьями, обратившимися в специализированные областные ипотечные организации с заявлением о предоставлении ипотечного жилищного кредита (займа) до достижения одним или каждым из супругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, после достижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение ипотечного жилищного кредита, любых субсидий, в том числе субсидий (компенсаций) при рождении (усыновлении) ребенка в размерах, установленных действующим законодательством.

Это же относится и к молодым семьям, состоящим на учете в специализированных областных ипотечных организациях и не получившим ипотечный жилищный кредит (заем) до достижения одним или каждым из супругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, при рождении (усыновлении) ребенка до или после достижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение за счет средств областного бюджета субсидий (компенсаций) в размерах, установленных действующим законодательством.

В целях стимулирования рождаемости правильнее было бы установить меры поддержки семей при рождении ребенка в ипотечном кредитовании вне зависимости отнесения к категории молодых семей, т.е. вне зависимости от возраста родителей.

4. Рост стоимости жилья и относительное снижение в этой связи доходов населения. Данное обстоятельство может свести на нет всю привлекательность ипотечного кредитования. Например, в г. Самаре стоимость жилья на первичном и вторичном рынках за последний год увеличилась в 1,5 - 2 раза. Этому способствуют нарушения при выдаче разрешений на строительство и отводе земельных участков, финансовая несостоятельность некоторых заказчиков-застройщиков, скандалы с инвесторами-дольщиками. Правительству РФ и региональным органам власти целесообразно разработать комплекс мер по разрешению данной ситуации.

5. Недекларируемость доходов заемщиков. Данный фактор также сдерживает развитие ипотеки, поскольку заемщики, не имея возможности подтвердить все свои доходы, могут не получить того размера кредита, на который в действительности могут претендовать. Кроме того, они могут необоснованно получить льготы как недостаточно обеспеченные граждане, если такие меры поддержки предусмотрены.

6. Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. В нормативные акты многих субъектов Российской Федерации включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков (Краснодарский край, Новгородская, Самарская области) Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования в Краснодарском крае" // Информационный бюллетень ЗС Краснодарского края от 15 октября 2002 г. N 39(1); Областной закон от 5 февраля 2004 г. N 249-ОЗ "О социальной поддержке граждан, участвующих в строительстве и приобретении жилья, в сфере ипотечного жилищного кредитования в Новгородской области" // Новгородские ведомости. 2004. 11 февр. N 22; Закон Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области".. Об этом говорит и ст. 106 Жилищного кодекса РФ. Однако на практике такой жилищный фонд не создан. Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.

Это только некоторые проблемы реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования. Разрешение их и полноценное осуществление гражданами своего права на жилище зависит от совместных действий всех уровней и всех ветвей власти.

3.2 Экономико-социальная эффективность внесенных предложений

Стоимость квадратного метра жилья в России растет с каждым годом. В 2004 цена поднялась на 26% и достигла, в среднем по стране, 16,3 тысячи рублей. При этом себестоимость квадратного метра в 2,5 раза ниже его рыночной стоимости (7 987 рублей). Цену диктует спрос.

По данным Центра демографии и экологии человека Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, на каждого россиянина сегодня приходится 19,7 квадратных метров. Однако в расчет берутся ветхие, аварийные дома, которых в России все еще более 50%. Поэтому, получается, реально 61 % россиян нуждается в улучшении жилищных условий. При этом объемы строительства крайне низки: в 2004 году было возведено 41 миллион м2 жилья - 0,25 м2 на человека. Такую ситуацию застройщики объясняют упадком отрасли. «Строительная отрасль сейчас переживает трудные времена. Предприятия остро нуждаются в инвестиционной подпитке. Нам нужны «длинные» деньги, которые могут помочь развитию стройиндустрии, а их нет. Граждане в строительство не вкладывают, так как сами средств не имеют, те структуры, которые могли бы обеспечить приток длинных денег на рынок, оказались не готовы к этому. В первую очередь - это страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Нам нужна государственная поддержка, однако правительство утверждает, что свободных денег нет. Это все миф, ведь денежная масса в стране растет, бюджет исполняется с профицитом. Деньги есть, просто они не используются», - утверждает председатель комитета по экономическому развитию Уральского региона Сергей Воздвиженский.

Причиной упадка своей отрасли строители называют и фискальную политику государства, поскольку после отмены льготы по налогу на прибыль инвестировать в производство стало невыгодно. Поэтому в прошлом году произошел резкий инвестиционный спад. В дополнение ко всему 1 марта 2005 в действие вступил новый строительный Кодекс. Специалисты оценивают его неоднозначно. Большинство строителей прогнозирует усугубление ситуации на первичном рынке жилья, «благодаря» новому закону. Вступивший в силу строительный Кодекс расширяет права клиентов и ужесточает ответственность застройщиков. К примеру, если компания затянет сроки строительства, она обязана будет заплатить своим клиентам штраф. Естественно, в новых условиях строители постараются снизить свои риски и начнут включать возможные штрафы в стоимость квартир. Кодекс возлагает на строителей массу новых обязанностей, усложняет отвод земли, повышает стоимость аренды земли под строительство - все это значительно повышает себестоимость квадратуры.

Снизить стоимость «квадрата» в новых условиях может ипотека, массовое участие россиян в строительстве жилья. Ипотечная система позволит направить деньги населения на жилищное строительство. Если к нам «потекут» инвестиции, тогда мы сможем даже удвоить объемы строительства.

Превалирующую роль ипотеке в разрешении жилищной проблемы отводит и правительство России. Президент даже заявил, что развитие жилищного кредитования может улучшить демографию в стране. Однако Минфин заявил, что государственное финансирование ипотечных программ в 2005 будет снижено. При этом альтернативного механизма его развития не предлагается. Вероятно, по мнению чиновников, ипотечное кредитование доросло до того, чтобы самостоятельно развиваться. Но, по словам начальника управления федеральных программ агентства ипотечного кредитования Дениса Гришухина, без государственного влияния ипотечный рынок в стране массовым не станет. Господдержка позволяет снижать ставки по кредитам, тем самым удешевляя ипотеку для населения. Подобную же мысль высказал Пeтр Сумин на встрече с президентом страны: «Ипотека должна быть основным инструментом в решении жилищного вопроса. Но для того, чтобы она стала главным и финансовым инструментом в этом вопросе, нужно усилить роль государства. Улучшения жилищной проблемы сегодня в стране нет, ипотека доступна менее, чем 10% россиян. Одна из причин тому высокая процентная ставка по банковским кредитам. Ее нужно снизить с 15-18% до 8%. Первоначальный взнос сделать не 30, а 20 %. А вот срок расчета по кредиту, наоборот, необходимо увеличить. Естественно, банки самостоятельно на такие шаги не пойдут. Поэтому государству необходимо за счет введения субсидированной ставки снизить процент по жилищному кредиту».

Государственная поддержка нужна не только для развития, но и для поддержки ипотеки. По словам Дениса Гришухина, сейчас, когда спрос на жилищные займы не высок, банкам хватает собственных средств на кредитование. Но, если ипотека в нашей стране все же разовьется, и значительная масса россиян вознамерится получить ипотечные кредиты, то денежных запасов банкам просто может не хватить. Однако, это в перспективе. Пока же ипотечные программы не приспособлены к современным российским реалиям.

Поскольку экономика Запада зиждется на потреблении, в развитых государствах жилищное кредитование является мощным стимулом экономического роста. Самым дорогим благом, которое продается за деньги, в мире была и остается недвижимость. Отсюда и роль ипотеки в общей структуре потребления. Например, в США, по данным 2002 года, примерно 73% приобретавших жилье оформили сделку в кредит и считали это выгодным, ведь они получили возможность уже сегодня пользоваться теми благами цивилизации, на которые при ином раскладе пришлось бы копить деньги 15-20 лет. Государству также выгодно вовлекать в оборот те средства граждан, которые еще много лет лежали бы в чулке в ожидании заветной покупки. Благодаря гибкому жилищному рынку, создавшему эффективные схемы долговременного перераспределения средств, в экономику США, Канады, стран Европы и даже Латинской Америки вливаются многомиллиардные суммы денежных сбережений населения. И, что самое важное, - механизмы ипотеки, которые сложились в западных странах, делают ее максимально дешевой. Например, сегодня стоимость ипотечного кредита в США и Канаде чаще всего не превышает 7% годовых. Причем кредиты выдаются минимум на 15-20 лет (иногда и на 25 лет). Классические схемы жилищного кредитования складывались в мире многими десятилетиями. В одних странах они отрабатывались долго, в других (как, например, в Малайзии) были внедрены извне и получили быстрое развитие всего за несколько лет. Сейчас на рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг приходится значительная доля всех операций финансовых институтов Запада. Наилучшими примерами, на которых принято учиться, здесь являются США, Германия и, как это ни покажется странным, Малайзия. Основа западного «ноу-хау» - двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» жилищные кредиты. Первичный уровень здесь - сами кредиты, а вторичный - специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Ипотека классическая Классическим в этом плане считается опыт США. Огромный рынок жилищного кредитования этой страны изначально развивался под патронажем государства. Институт ипотеки возник в годы Великой депрессии ХХ века с появлением Федеральной национальной ипотечной ассоциации «Фэнни Мэй». Сейчас эта система является крупнейшим финансовым институтом вторичного ипотечного рынка в мире. На 2002 год «Фэнни Мэй» держала в своем портфеле ипотечные кредиты на сумму более 700 млрд. долларов. «Фэнни Мэй» ведет прямое рефинансирование банков, покупая у них закладные листы в периоды нехватки долгосрочного ссудного капитала, а затем продавая их на свободном рынке. Владельцы закладных, купившие их, становятся кредиторами банка, который ведет ипотечное кредитование. Таким образом, эмиссия закладных листов способствует пополнению целевых ресурсов банков для ипотечного кредитования. Опыт кредитного рынка Соединенных Штатов говорит о том, что хотя со временем в этой стране рынок ипотечных облигаций получил огромное развитие и там появилось множество специализированных ипотечных компаний, государство всегда оставалось на этом рынке, поддерживая его стабильность. Причем наряду с экономической, вмешательство правительства в свободный рыночный процесс несло и традиционную социальную функцию. Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита США «Джинни Мэй» через механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов стимулирует предоставление ипотечных ссуд определенным категориям населения, исходя из существующих приоритетов внутренней политики. Протекционизм «Джинни Мэй» позволяет помогать тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Ипотека европейская В Германии и Скандинавских странах действует несколько иная, отличная от американской, система ипотеки. В первую очередь она отличается закрытостью от банковских процентных ставок и фондового рынка. Первичным источником в этой модели кредитования служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства является вкладчиком (соинвестором) под 1,5-3%, а затем -- получателем ипотечного кредита, ставка по которому обычно составляет 5-7% годовых. По условиям германской ипотечной системы 20% стоимости квартиры или дома вносится в ходе строительства, по его окончании жилье оформляется в собственность, а на оставшиеся 80% дается ипотечный кредит, по сути, в товарной форме -- готовой квартирой, с периодом выплат по нему до 25 лет. В случае, если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: в любом случае ему будет предоставлена квартира или дом, правда, иной стоимости. Все ипотечные сделки обязательно страхуются. В случае, если у собственника жилья -- должника по кредиту -- возникли проблемы с выплатой по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все затраты по квартире согласно договору несет страховая компания. Именно она возмещает задолженность клиента, а квартира остается у владельца. По этой схеме в европейских странах приобретается до 60% жилья.

Заключение

Институт ипотеки -- неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Особенно же роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечение населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий.

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Явное преимущество залога заключается в том, что, во-первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции; во-вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами; в-третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Список использованной литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от26.06.2007 №118-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 №117-ФЗ (в ред. Федерального закона от 16.05.2007 №75-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, №32, ст. 3340.

3. Федеральный закон Российской Федерации от 21.11.1996 №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (в ред. Федерального закона от 03.11.2006 №183-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 25.11.1996, №48, ст. 5369.

4. Федеральный закон Российской Федерации от 07.07.2003 №110-ФЗ «О внесении изменений в статьи 219 и 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Российская газета, №132, 09.07.2003.

5. Федеральный закон Российской Федерации от 20.08.2004 №112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 23.08.2004, №34, ст. 3527.

6. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594.

7. Федеральный закон Российской Федерации от 22.05.2003 №54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» // Собрание законодательства РФ, 26.05.2003, №21, ст. 1957.

8. Федеральный закон Российской Федерации от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №141-ФЗ) // Парламентская газета, №215 - 216, 19.11.2003.

9. Федеральный закон Российской Федерации от 02.11.2004 №127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 29.12.2006 №244-ФЗ) // Российская газета, №246, 05.11.2004.

10. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998, №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 №118-ФЗ) // Российская газета, №137, 22.07.1998.

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства от 08.05.2002 №302) // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, №3, ст. 278.

12. Письмо Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 22.03.2002 №СА-6-04/341 «О предоставлении имущественного налогового вычета» // Экономика и жизнь, №14, 2002.

13. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

14. Закон Астраханской области "Об организационном и финансовом обеспечении системы ипотечного жилищного кредитования в Астраханской области" // Астраханские известия. 2002. 14 нояб.; Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня; Закон Краснодарского края от 7 августа 2002 г. N 511-КЗ "Об организационном и финансовом обеспечении развития жилищного кредитования" подобным образом определяет жилищное кредитование // Кубанские новости. 2002. 20 авг.

15. Закон Самарской области от 29 июня 2004 г. N 96-ГД "Об ипотечном жилищном кредитовании в Самарской области" // Волжская Коммуна. 2004. N 122. 7 июля.

16. Закон Республики Мордовия от 8 декабря 2003 г. N 68-З "О государственной поддержке жилищной ипотеки в Республике Мордовия" // Известия Мордовии. Спецвыпуск. 2003. 10 дек.

17. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве" // Ведомости Московской городской Думы. 1999. N 5.

18. Постановление Правительства Нижегородской области от 28 июня 2002 г. N 147 "Об ипотечном жилищном кредитовании населения Нижегородской области" // Нижегородские новости. 2002. 14 авг. N 150.

19. Постановление Администрации Нижегородской области от 27 февраля 1998 г. N 47 "О льготном жилищном кредитовании граждан" // СПС "КонсультантПлюс".

20. Закон Алтайского края от 6 июля 2000 г. N 40-ЗС "О порядке предоставления ипотечных жилищных кредитов жителям Алтайского края за счет средств краевого бюджета" // Алтайская правда. 2000. 14 июля. N 162, 163.

21. Закон Кемеровской области от 15 февраля 2001 г. N 21-ОЗ "О предоставлении долгосрочных целевых займов и развитии ипотечных отношений в жилищной сфере в Кемеровской области" // Кузбасс. 2001. 27 фев. N 38.

22. Закон Кировской области от 30 июня 2005 г. N 339-ЗО "О социальной поддержке отдельных категорий граждан, проживающих на территории Кировской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования" // Вятский край. 2006. 10 июня.

23. Закон города Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" // Ведомости Московской Думы. 1999. N 5.

24. Закон Волгоградской области от 27 марта 2001 г. N 524-ОД "О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области" // Волгоградская правда. 2001. 25 апр.

25. Закон Пензенской области от 25 мая 2004 г. N 611-ЗПО "О программе "Социальная поддержка граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования в Пензенской области на 2004 - 2010 годы" // Пензенские губернские ведомости. 2004. 17 июня.

26. Гришаев С.П. Ипотека жилых помещений. М., 2005.

27. Журбина Е. Заключение договора ипотеки // Юрист, 2005, №7.

28. Зуйкова Л. Предмет договора об ипотеке // ЭЖ-Юрист, 2006, №32.

29. Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус, №2, 2003.

30. Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат, №14, 2004.

31. Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) / Под ред. Е.А. Флейшиц. М.: Иностранная литература, 1961. С. 525.

32. Меркулов В.В. Положения об ипотеке в Гражданском кодексе Российской Федерации // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.

33. Муратова Д.Д., Шилкин С.А. Ипотека. Новые возможности и новые проблемы // Главбух. 2005, №6.

34. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2006, №7.

35. Пашов Д.Б. Жилищная ипотека в России // Аграрное и земельное право, 2005, №3.

36. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М.: Статут, 1999.

37. Проскурин А.Г. Развитие законодательства об ипотеке // Правовые вопросы строительства, 2006, №2.

38. Рогожин А. Крупнейшие ипотечные банки в 2006 г. // РБК, 26.02.2007.

39. Роньшин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист, №7, 2004.

40. Сальникова Л. Ипотека как разновидность залога // Финансовая газета. Региональный выпуск, 2006, №38.

41. Синочкин Д. Ментальный тормоз ипотеки. М., 2007.

42. Скробов Б. Ипотека - залог недвижимости // Аудит и налогообложение, 2007, №1.

43. Толковый экономический и финансовый словарь. Французская, русская, английская, немецкая, испанская терминология. Т. II. Пер. с франц. / Под общ. ред. Л.В. Степанова. М.: Международные отношения, 1994. С. 180.

44. Туранин В.Ю., Самострелова О.И. Правовое регулирование ипотеки на федеральном и региональном уровнях // Юрист, 2006, №6.

45. Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика, 2005, №2.

Страницы: 1, 2, 3