Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

Анализ рынка ипотечного кредитования в условиях финансового кризиса

2.1 Мировой опыт ипотечного кредитования

За последние годы наши соотечественники успели привыкнуть к тому, что недвижимость можно покупать в кредит. Причем касалось это не только приобретений внутри нашей страны, но и в популярных у россиян зарубежных странах. Разразившийся впоследствии кризис, конечно, стал неприятным явлением. Но уже сегодня понятно, что ипотека вовсе не умерла повсеместно - в некоторых местах кредиты продолжают выдавать.[21]

Нельзя сказать, что оформление ипотечного займа за границей принципиально отличается от аналогичной процедуры в России: требования к заемщику и список необходимых документов в целом схожи. Условия кредитования как в России, так и за рубежом варьируются в зависимости от финансового положения заемщика. Точно так же проводится проверка платежеспособности клиента, а затем (в большинстве стран) оценка приобретаемой недвижимости банком; обязательно оформляется страховка (здесь вариаций множество), и по завершении сделки производится государственная регистрация. Разумеется, в каждой стране свои особенности, и в настоящее время можно наблюдать, как эти особенности отразились на развитии мирового финансового кризиса в данной конкретной стране. Некоторая разница существует при оформлении кредитного договора: за границей банки действуют более гибко. Если в России не принято менять установленные банком условия по желанию заемщика, то в европейских странах стандартная версия договора может быть согласована с нуждами конкретного клиента.

Существуют, правда, и отличия. К примеру, иностранные банки совершенно не воспринимают такие документы как «справка от работодателя по форме банка», по которой, работодатель фактически признается, что платит он работнику одну сумму, а налоги на зарплату платит с совсем другой. Справка по форме «2-НДФЛ» - это единственное, что понимают иностранные банкиры. [21]

Не стоит забывать и о проверке добросовестности заемщика. Узнать, нет ли у человека сейчас других кредитов, насколько аккуратно он справлялся с их погашением раньше - всю эту информацию иной раз трудно получить и российским участникам рынка. Договоров об обмене информацией, о кредитных историях между российскими и зарубежными банками нет, поэтому они практикуют специальные вопросы в анкете, вроде «брали ли вы кредиты, в каких банках, были ли у вас проблемы с выплатами?». Также для проверки заемщиков зарубежные кредитные организации направляют запросы в 5-7 крупных российских банков. Кроме того, это может быть проверка через российскую «дочку» зарубежного банка». [21]

Возможно, что система безопасности банков проверяет информацию о клиенте перед выдачей кредита. Но это не очень заметно. В Испании, например, для получения ипотечного кредита необходимы действующий паспорт, контракт на приобретение недвижимости и справка о заработной плате.[21]

За границей кредит на приобретение жилья почти всегда требует наличия первоначального взноса. Заемщик должен иметь на руках от 15 до 30% стоимости будущего объекта, а в Швейцарии, например, при отсутствии кредитной истории в местных банках потребуют до 50%.

В Европе и США распространена практика использования «плавающих» процентных ставок, привязанных к тому или иному показателю национальной либо международной финансовой системы (скажем, к EURIBOR в Европе) и регулярно корректируемых рынком. Есть и фиксированные ставки: еще пять лет назад в Италии, например, они составляли на рынке абсолютное большинство, затем резко «вышли из моды», а теперь на фоне постоянно растущего EURIBOR могут вновь обрести былую популярность.

В договоре подробно описывается процедура реализации залога. Коренное отличие иностранной ипотеки от нашей, отечественной состоит в том, что во многих странах заемщик вправе без согласования с банком выставить свое жилье на продажу, несмотря на обременение. Это называется «продажа с ипотечным контрактом». Покупатель переоформляет кредит на свое имя и продолжает выплачивать кредит.

Самая богатая и благополучная страна в мире оказалась жертвой собственной привычки к стремлению жить лучше, в ряде случаев - не по средствам. В стране, где каждый 16-й гражданин - миллионер, банки перестали довольствоваться своей проверенной клиентурой и продолжают освоение нового сегмента - неблагонадежных заемщиков.

Желание это понять можно: всякий бизнес стремится к росту, пусть и ценой рискованных операций. На тот момент крупнейшие ипотечные компании США Fannie Mae и Freddie Mac вместе контролировали ипотечные займы на сумму более $5 трлн - почти половину всего американского рынка жилья. Ранее известно, что именно переход под контроль государства ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac в сочетании с банкротствами других крупных компаний считают теперь отправной точкой развития американского кризиса. По последним данным, ФБР США проводит расследование в отношении этих компаний по подозрению в мошенничестве.

Тем банкам, которым большая доля рынка не досталась, оставалось работать с отбракованным этими двумя монстрами контингентом. Среди потенциальных заемщиков были те, чей кредитный рейтинг лишь немного не удовлетворял стандартам, но также и откровенно ненадежные. Получить банковский кредит стало просто, даже слишком просто: в некоторых случаях можно было обойтись без первоначального взноса, в других - без лишних документов и подтверждения уровня доходов; агенты начали давать кредиты традиционно бесперспективным клиентам. На долю банков, осваивающих новый ненадежный сегмент, приходилось почти 20 % рынка: именно эти банки первыми и пострадали от граждан с низкой кредитоспособностью.

Жесткие стандартные правила выдачи кредитов для жилья остались в прошлом, и вот результат: по данным Ассоциации ипотечных банков США, в IV квартале 2007 года больше 1 млн. человек оказались кандидатами на выселение по причине неплатежеспособности; в 2008 году, по прогнозам, эта цифра удвоилась. Правительство США прибегает к масштабным финансовым вливаниям, которые сами по себе являются рискованным инструментом урегулирования, однако однозначно позитивные результаты пока не достигнуты: цены на недвижимость продолжают падать, банкротства организаций, занятых ипотекой, не прекратились.

Из всех стран Европы наибольшее воздействие американский кризис оказал на Великобританию и Испанию. Продолжающееся падение цен на рынке недвижимости Великобритании увеличивает затруднения для правительства, которое владеет 40% акций банков HBOS и Lloyds TSB - двух крупнейших кредиторов в области строительства в стране. В случае слияния HBOS и Lloyds TSB и переходе новой организации под государственный контроль родится монстр, который будет контролировать почти треть всех займов по коммерческой недвижимости Великобритании. Такие действия повышают вероятность кредитного дефолта в этом секторе.

Сложная ситуация с выплатами по кредитам привела к беспрецедентной мере: судьи Великобритании получили новые директивы по рассмотрению дел о передаче банкам имущества, служившего залогом по невозвращенным ссудам. Кредиторам теперь придется продемонстрировать, что они прибегают к взысканию заложенного имущества в качестве крайней меры. Они должны будут доказать, что они испробовали все доступные методы, такие как изменение типа ипотечного кредита и увеличение срока погашения платежей, прежде чем им разрешат взыскать с неплательщика его недвижимость.

В Испании, где условия ипотеки были самыми щадящими для клиента по сравнению со всеми европейскими соседями, получить кредит было несложно даже для иностранца. Сегодня ситуация в стране наиболее драматичная по сравнению с другими странами ЕС. В условиях, когда вновь построенное жилье стоит непроданным, безработица растет, а потребление падает, правительство предпринимает экстренные меры: выделено 100 млрд евро государственных средств, чтобы гарантировать кредиты только 2008 года.

Страны, которые чувствуют себя наиболее благополучно, всегда имели более строгие условия выдачи ипотечных кредитов. В Германии сумма покупки складывается из кредитов, взятых в разных источниках, и 20% своего капитала - весьма стабильная схема. Во Франции очень жестко проверяют платежеспособность на момент обращения и страхуют на весьма суровых условиях (например, тщательно проверяется состояние здоровья заемщика). В Италии условия кредита по сравнению с заработной платой настолько кабальные, что 1,9 млн семей в 2007 году имели риск не выплатить ежемесячную сумму по кредиту, а в первом полугодии 2008-го количество запрошенных кредитов сократилось на 5% (против обычно позитивного роста в 3-4%). В этих странах кредит дадут только резиденту (а в Германии - только гражданину).

Германия - страна с огромным потенциалом и возможностями, которая по многим показателям опережает другие государства ЕС. Ведущие эксперты и аналитики считают, что именно в Германии выгоднее всего приобретать недвижимость во время кризиса. Европейская страна, чья экономика по уровню ВВП находится на 1-ом месте в Европе и на 5-ом месте в мире после США на 2009 год, безусловно, станет интересна как бизнесменам, так и простым гражданам, которые ищут стабильную страну для проживания или отдыха. На сегодняшний день Германия остаётся одной из немногих стран, где нет спада на рынке недвижимости. [22]

Зарубежная недвижимость уже давно привлекает многих российских граждан, как выгодные инвестиции. А если речь идёт о недвижимости в Германии - это, к тому же, масса перспектив для развития собственного бизнеса и отличного отдыха.

Близкое расположение Германии от нашей страны делает приобретение недвижимости здесь ещё более выгодным. Не составит труда в кратчайшие сроки добраться до приобретённой Вами квартиры, дома или особняка. Купив немецкую недвижимость, можно не беспокоиться о проблемах, связанных с въездом в страну. Так, владение германской недвижимости является явным преимуществом в вопросах выдачи краткосрочной шенгенской визы, а также получении кредитов на территории всей Европы.

Недвижимость в Германии - безусловно, выгодное капиталовложение. На сегодняшний день цены на немецкую недвижимость ниже среднеевропейской, что делает её более доступной для иностранных граждан. Кроме того, стоимость недвижимости в Германии растёт из года в год, и по прогнозам аналитиков данные тенденции сохранятся в течение 7-10 лет.

Законы Германии лояльны к иностранцам, желающим приобрести недвижимость на территории страны. Все инвесторы для Германии равны, вне зависимости от их гражданства. Высокий уровень правовой культуры в стране гарантирует защищённость приобретаемого имущества: всем известна точность и пунктуальность немецких законов. Кроме того, приобретая недвижимость в этой стране, не стоит опасаться рисков: в Германии действуют крайне выгодные системы страхования. Так, недвижимое имущество страхуется не только от стандартных рисков, но и от форс-мажорных обстоятельств.

Недвижимость, представленная на немецком рынке, довольно разнообразна. Так, можно приобрести шикарные апартаменты в центре Берлина, особняк в окрестностях Дюссельдорфа или же скромную квартиру или дом в менее популярных землях. При этом выбор полностью зависит от предпочтений и финансовых возможностей, так как недвижимость в стране продаётся свободно как собственным, так и иностранным гражданам.

Приобретая недвижимость в Германии можно получить право на получение шенгенской визы сроком 90 дней с месячным коридором. Таким образом, на протяжении указанного времени можно не только пребывать в собственном доме или квартире в Германии, но и путешествовать по всей Европе.

Многие бизнесмены из России планируют развитие собственного бизнеса в Европе. Продвинутая система налогообложения, развитая экономика и промышленность делают Германию крайне интересной страной для открытия собственного дела.

Согласно действующему закону, владение недвижимостью в Германии не является достаточным условием для получения вида на жительства в данной стране. Однако факт владения недвижимостью является одной из причин для оформления временного вида на жительство.[22]

Картина получается в высшей степени разнообразная. Есть страны, в которых ипотека полностью недоступна - по крайней мере, для покупателей из России. К этой категории причисляется большинство стран Восточной Европы (Болгарию, Черногорию, Румынию…), а также Швейцарию. В последнем случае речь идет о целенаправленном подходе: швейцарские власти всячески оберегают свой рынок недвижимости от иностранных покупателей, стремясь, чтобы цены не стали недоступными для собственных граждан. Проводя подобную политику, предоставлять иностранцам кредиты было бы, по меньшей мере, нелогично.[21]

Что до восточноевропейцев, то тут причина иная - слабое развитие банковской системы. В Черногории ипотека предоставляется только гражданам республики и под высокий процент - около 20% годовых. На мой взгляд, банки Черногории совершенно не заинтересованы в наращивании этого вида кредитов: беспроцентные рассрочки предоставляются на срок до 1 года, причем первоначальный взнос должен составлять 20-50% стоимости.[25]

Все упирается в недостаточно сильную и отлаженную экономическую систему страны - никому не нужны дополнительные риски.

Другая категория стран, те, где ипотека формально доступна, но на практике к заемщику-нерезиденту предъявляются очень жесткие требования. К этой группе можно отнести Австрию, Италию и Великобританию. Впрочем, из правила бывают и исключения. В целом в Италии довольно сложно получить ипотечный кредит. Однако есть отдельные жилые комплексы, у застройщиков которых хорошо налажены контакты с банками. Так что на получение кредита вполне можно рассчитывать».[21]

В ряде (и немаленьком) стран получение кредита возможно, но существуют «процедурные» или «территориальные» ограничения. В Германии ипотечный кредит дается лишь после того, как потенциальный заемщик прошел «испытательный срок» - в течение определенного периода делал регулярные отчисления на специальный накопительный счет.

Во Франции нерезидентам кредит дадут только при сделках с недвижимостью в Париже и на Юге страны, а в Турции - лишь на Стамбул и ряд других городов: Анталия, Алания…

Есть страны (причем вполне популярные среди наших покупателей - Португалия, Испания, Финляндия), где ипотека по-прежнему доступна - просто в связи с мировым финансовым кризисом условия стали менее привлекательными, а требования к заемщику - более жесткими. Там заметно выросли процентные ставки, размер первоначального взноса вырос до 50-60% (прежде и 30% казались очень строгими), банки внимательнее смотрят на документы, подтверждающие уровень доходов заемщика.

И, наконец, может показаться парадоксальным, но сохранились места, где доступность ипотеки практически не уменьшилась, невзирая на финансовый кризис. В качестве примеров можно привести Кипр, где количество сделок, совершаемых россиянами с привлечением ипотеки, только увеличилось - около 50% в нынешнем году против примерно 30% в 2008-м. Условия располагают: наши сограждане могут получить кредит в размере до 80% от стоимости приобретаемого жилья. Также радует Израиль: и кредиты доступны, и ставка рекордно низкая - от 1,5% годовых. В результате в этой стране каждый четвертый покупатель недвижимости из России обращается за кредитом, а средний размер кредита составляет $140 тыс. Кстати, Израиль остается на сегодня едва ли не единственной страной, где цены на недвижимость продолжают расти.[21]

Теоретически, существует еще одна схема, заменяющая зарубежную ипотеку: можно взять кредит в российском банке под залог имеющейся здесь квартиры, а деньги пустить на приобретение недвижимости «там». Вариант хорош теоретически, но при столкновении с реальным воплощением наступает ступор. Дело, прежде всего, в процентных ставках, требуемых нашими банками за «ломбардные» кредиты - 18 - 20% годовых. И сумма, полученная на руки, вряд ли окажется выше 50-60% оценочной стоимости недвижимости.

Когда зарубежным банкам станет интересно развивать ипотеку? Поскольку, давая нам деньги, кредитные организации получают в залог недвижимость, ответ очевиден: это произойдет тогда, когда на рынке их стран восстановится рост цен. Если банк будет понимать, что получаемый им в залог актив ликвиден и постоянно дорожает - он сам быстро активизирует свои ипотечные программы. В том числе и для иностранцев.

2.2 Динамика развития ипотечного кредитования

Мировой экономический кризис весьма неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года. [23].

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

На рынке ипотечного жилищного кредитования в III квартале 2009 года отмечено постепенное увеличение количества выдаваемых банками ипотечных жилищных кредитов. По данным ЦБ РФ в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество выданных кредитов увеличилось на 26% больше - 13529 кредитов.

Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, вырос в течение третьего квартала в рублях в 1,7 раза, в валюте - в 1,6 раза, но по сравнению с третьим кварталом прошлого года их объем снизился в 5 и 13,5 раза соответственно (таблица 1). Об этом свидетельствуют данные Банка России по рынку жилищного кредитования.[23]

Таблица 1-Сравнение объемов ипотечных жилищных кредитов на 2008-2009 гг.

По данным ЦБ, объем рублевых жилищных кредитов составил на 1 октября 2009 года 104,3 млрд. рублей, сократившись за год в 5,1 раза, но увеличившись в 1,6 раза в течение третьего квартала. В иностранной валюте жилищных кредитов было выдано на 7,2 млрд. рублей, в течение третьего квартала их объем вырос в 1,5 раза, но за истекший год сократился в 11,1 раза.

Всего банки на 1 октября предоставили 106,642 тыс. рублевых жилищных кредитов и 1,322 тыс. - валютных, на 1 июля - 60,157 тыс. и 775 соответственно. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, выданным с начала года, в течение квартала не изменилась и составила 14,8%, по валютным - снизилась до 13,5% с 13,8% годовых.

Задолженность по рублевым кредитам составила на 1 октября 956,3 млрд. рублей, в том числе доля просроченной - 1,8% против 1,4% на 1 июля. Задолженность по кредитам в валюте составила 222,1 млрд. рублей, доля «просрочки» - 5,1% и 4,3% соответственно. Количество банков - участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования сократилось до 1,083 тыс. организаций с 1,108 тыс. на начало года.

Просроченная задолженность по ипотеке в России выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 6,3 раза в рублях, и в 14,7 раза в иностранной валюте, составив по состоянию на 1 июля 11,6 и 9,8 миллиарда рублей соответственно, отчитался ЦБРФ (таблица 2).[24]

Таблица 2 - Задолженность по ипотеке в первом полугодии 2008-2009гг.

При этом удельный вес просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях и иностранной валюте, возрос на 1,2 и 4,1 процентного пункта, достигнув 1,5 и 4,4 процента соответственно.

В структуре просроченной задолженности наибольший удельный вес приходился на просроченную задолженность заемщиков Центрального федерального округа, которая составила 12,8 миллиарда рублей, или 59,8 процента объема просроченной задолженности по ипотеке в Российской Федерации в целом.

3

Рисунок 1.Удельный вес просроченной задолженности Центрального Федерального округа

В первом полугодии 2009 года количество банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование сократилось по сравнению с началом года на 5,5 процента - до 568, из них только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, остальная часть осуществляла обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно выдавали ИЖК в рублях около 100 кредитных организаций, в иностранной валюте - 11 кредитных организаций.

За первое полугодие 2009 года банками было предоставлено 44,045 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 55,4 миллиарда рублей. Средний размер кредитов составил 1,3 миллиона рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года.

В выданных ипотечных кредитах преобладали рублевые - 43,339 кредита на общую сумму 51,9 миллиарда рублей по сравнению с 706 кредитами в иностранной валюте на 3,6 миллиарда рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в рублях повысилась за полугодие 2009 года на 1,7 процентного пункта, в иностранной валюте - на 2,7 процентного пункта и составила за первое полугодие 14,6 и 13,5 процента соответственно.[24]

Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. [24] В том числе объем предоставленных за девять месяцев 2009 года кредитов в рублях уменьшился в 5,4 раза - до 86,0 млрд рублей с 461,9 млрд рублей, кредитов в валюте - в 13,6 раза - до 5,6 млрд рублей с 75,5 млрд рублей в рублевом эквиваленте. Объем ипотечных кредитов в текущем году рос от месяца к месяцу. В сентябре были предоставлены кредиты на 12,9 млрд рублей, что на 14,6% больше, чем в августе (11,3 млрд рублей), и это уже почти в 2 раза больше, чем в январе (6,6 млрд рублей). Однако сентябрьский объем предоставленных кредитов в 4,6 раза меньше, чем выдавалось в среднем за месяц в январе-сентябре 2008 года (59,7 млрд рублей). [25]

В 2008 году средний размер ипотечного кредита в рублях составлял 1,679 млн. рублей, сумма выданного в сентябре текущего года рублевого кредита уменьшилась до 1,129 млн. рублей (на треть меньше).

Совокупная задолженность по ипотечным кредитам, составлявшая на начало 2009 года 1,057 трлн. рублей, по прошествии девяти месяцев снизилась до 1,003 трлн. рублей. Совокупная задолженность по рублевым кредитам в прошедшем году снижалась в первые шесть месяцев в связи с тем, что объем вновь выдаваемых кредитов не превышал объем погашения ранее выданных и списываемых с баланса кредитов, сообщает агентство.

Средневзвешенная ставка по ипотечным рублевым кредитам, предоставленным в январе, составляла 14,2% годовых после 12,9% в среднем по 2008 году, после чего она увеличилась до 14,9% в апреле, затем началось снижение до 14,4% в августе. По этой же ставке предоставлялись кредиты в сентябре. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%, оставаясь на этом уровне последние шесть месяцев. Несколько отличная динамика наблюдалась в текущем году по валютным кредитам. После средней по 2008 году ставки в 10,8%, в январе она составила 13,4%. По итогам первых четырех месяцев средневзвешенная ставка поднялась до 13,8%, затем началось снижение ставки. По итогам девяти месяцев средневзвешенная ставка снизилась до 13,1%.[25] Однако в целом, показатели 2009 года пока существенно отстают от данных 2008 года. В июле-августе текущего года количество выданных ипотечных кредитов в Московском регионе было на 58-60% ниже показателя этого периода прошлого года, отмечают эксперты.

По данным «МИЭЛЬ», в III квартале в результате снижения ставок кредитования некоторыми банками, ставка по ипотечным кредитам в рублях на вторичном рынке жилья сократилась на 1 процентный пункт и составила 17,31% годовых. В долларах и евро на 1,3 процентных пункта (до 12,84% годовых) по сравнению с уровнем II квартала 2009 года. [26]

Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в сентябре 2009 года снизилась на 0,07 % и составила 20,22% (в августе 2009 г.: 20,29%). По сравнению с январем текущего года (18,22%) рост среднерыночной ставки по рублевым кредитам составил 2%. По сравнению с августом 2009 года среднерыночная ставка в долларах США снизилась на 0,09% и в абсолютном выражении составила 15,66%. По сравнению с январем этого года (14,49%) рост среднерыночной ставки по долларовым кредитам составил 1,17%.

По словам экспертов, несмотря на возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и снижение уровня процентных ставок, условия приобретения квартиры на первичном рынке жилья с помощью ипотеки остаются трудновыполнимыми для заемщиков. Банки в большинстве случаев выдвигают требования полной или частичной (не менее 2/3) строительной готовности объекта, аккредитованного банком, либо требуют дополнительный залог, например, квартиры, имеющейся в собственности заемщика, а также отсутствия прописки в залоговой квартире несовершеннолетних детей. Снижение процентных ставок, возобновление программ ипотечного кредитования новостроек и постепенный рост количества выдаваемых ипотечных кредитов говорит о начавшемся оживлении рынка ИЖК, но отставание объемов кредитов от показателей 2008 года составляет около 60%. Процентные ставки по ипотечным кредитам превышают ставки конца 2005 года. Это свидетельствует о предстоящем длительном периоде восстановления.

Согласно данным агентства недвижимости МИАН, количество кредитов, выданных с начала прошедшего года, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, в среднем по России сократилось в 5-6 раз, при этом сумма выданных кредитов снизилась в 7-9 раз. Кроме того, почти в два раза уменьшился средний размер выдаваемых займов.

По данным МИАНа, сегодня на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, Банк Жилфинанс, Городской ипотечный банк, Дельтакредит, Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк. Некоторые из них - ВТБ-24, Абсолют банк, Дельтакредит, Хоум Кредит - помимо стандартного кредитования вторичного жилья реализуют программы покупки залоговой недвижимости. Начиная с середины лета ряд банков (ВТБ-24, Дельтакредит, Московский кредитный банк) возобновили кредитование новостроек. Основными условиями получения займа являются залог имеющейся недвижимости/прав на новую квартиру, готовность дома не ниже 60%, первоначальный взнос 30-50% и положительное кредитное досье.

В ближайшей перспективе, благодаря мерам воздействия на рынок ипотеки, оказываемым на государственном уровне, с одной стороны, ожидается постепенное улучшение условий кредитования - снижение процентных ставок и суммы первоначального взноса, увеличение сроков кредитования. С другой стороны, власти призывают банки к разумным рискам, вследствие чего требования к потенциальным заемщикам останутся достаточно жесткими.

Новый виток в развитии ипотечного кредитования ожидается не ранее, чем через год, при этом ассортимент предложений по кредитным продуктам будет близок к докризисному. Это связано, прежде всего, с дальнейшей поддержкой рынка ипотеки со стороны государства, активным привлечением российскими банковскими структурами иностранных денег и направление их на внутренний рынок кредитования, а также с уровнем доверия заемщиков и займодателей к существующей экономической ситуации.[26]

О том, что ипотека в нынешних условиях стала менее доступной, сказано уже тысячи раз. Перечислены все факторы, мешающие получать кредиты - и более тщательный контроль банков за платежеспособностью будущих клиентов, и их (банков) более жесткие требования к размеру первоначального взноса, и рост процентных ставок. [27]

Подобные рассуждения, однако, содержат в себе существенный логический дефект. Ипотечный кредит нужен не сам по себе - конечной целью заемщика являются не деньги, а квартира.

Идея покупать в период финансового кризиса выглядит красиво, но всегда возникает вопрос: а как понять, достигнуто ли он? Обычно мы видим только то, что цены снижаются, а потом процесс этот меняется на противоположный. То, что кризис пройден, и рост цен возобновился, становится понятным спустя несколько месяцев. По оценкам экспертов, основное снижение на рынке уже произошло, квартиры уже потеряли до 25-30% цены по сравнению с летом-осенью 2008 года.

Теперь посмотрим на другую сторону - ипотечную. На этом рынке происходит хотя и плавное, но устойчивое повышение процентных ставок. В начале этого года в разных банках («Сбербанк», «Банк Москвы» и другие) они увеличились на 0,5-2% годовых. В дальнейшем, если ситуация на рынке кредитования не улучшится, продолжится финансовый кризис и сложности для банков с привлечением денег, возможен дальнейший рост ставок.

Если же смотреть на более отдаленную перспективу, то все эксперты сходятся в том, что в ближайшие 2-3 года нас ожидает внушительный ценовой скачок. Основная причина - резкое снижение нового строительства в нынешних кризисных условиях.

Ипотека - дело долгое, процесс выплаты кредита занимает 10-15-20 лет. И нынешние высокие процентные ставки отталкивают потенциальных заемщиков: что же, рассуждают они, я оформлю кредит сейчас и все эти годы буду платить большие проценты?! Мысль абсолютно здравая, но не учитывающая одну существенную деталь: при стабилизации рынка банки активно предлагают программы перекредитования, с помощью которых можно погасить старый заем новым, полученным на заметно более щадящих условиях. Кстати, на нашем рынке это уже было: в 2003-2004 годах ипотечные кредиты давались в среднем под 18% годовых, а к 2007 году эта цифра упала до 12-13%, и рефинансирование стало пользоваться большой популярностью. Основным способом привлечения денежных средств кредитных организаций являлось рефинансирование ипотечных кредитов путем продажи их другим организациям. Объем проданных кредитными организациями в 2008 году кредитов составил 97 миллиардов рублей, или 98 процентов рефинансируемых средств. В первом полугодии 2009 года рефинансирование ипотеки осуществлялось только путем их продажи другим организациям. Процесс активно развивался и был замедлен только кризисом. Но кризис - совершенно очевидно - не вечен, и после его завершения снова появятся возможности снизить ставки по кредиту.[27]

Проанализировав динамику развития ипотечного кредитования рассмотрим что предлагает государство в настоящих условиях. В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита - реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала.

В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону, и ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам.

АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;

с помощью предоставления дополнительного кредита или займа, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый, и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.

Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм - суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту.

На помощь могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых заметно сократились доходы, в частности, вследствие потери работы, а также заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте или с плавающей процентной ставкой. По данным АИЖК, объем валютных кредитов в России составляет 21% от всех выданных кредитов, а доля кредитов с плавающей ставкой составляет 0,8%.

По стандартам АИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 50 кв.м., на двух - более 35 кв.м., а на трех и более - 30 кв.м. общей площади.

Таким образом, государство пытается защитить действительно только наиболее незащищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса, и не имеющих другой недвижимости.

Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно - реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.

Все это и многое другое предлагает нам государство в настоящее время. Рассмотрим более популярные государственные программы ипотечного кредитования.

2.3 Государственные программы ипотечного кредитования

Выбор ипотечной программы - дело непростое и очень ответственное. От того, на сколько правильно будет сделан этот выбор, зависит количество времени и денег, которые потратятся в процессе оформления ипотеки, а так же впечатление, которое останется по итогам ипотечной кампании.

Первый показатель, на который обращает внимание заемщик, при выборе ипотечной программы - это размер ставки по кредиту. Сравнивать напрямую ставки разных ипотечных банков не совсем верно, так как кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков - это тоже составляет некий процент от кредита. Каждый банк, выдающий ипотечный кредит, работает исключительно со своими страховщиками и тарифы у них разные. Кроме того, по условиям банка возможны другие дополнительные расходы, рассчитываемые как процент от кредита - например, плата за обслуживание ссудного счета. Таким образом, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам. К примеру, уменьшение ставки на 1% по кредиту в 900 тыс.руб., взятому на 10 лет, может сэкономить заемщику 45 тыс.руб.-60тыс.руб. Насколько это существенно - решать самому заемщику, но желание сэкономить совершенно естественно.

Иногда заемщику приходится жертвовать низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту в пользу увеличения его срока и размера. В этом случае стоит помнить о том, что с растягиванием срока кредитования сумма кредита сначала растет быстрее, чем переплата по нему, но в какой-то момент они меняются местами: еще один-два-три года в сроке кредитования дают несущественное увеличение суммы кредита, а сумма процентов по нему начинает расти как снежный ком.

Первоначальный взнос является необходимым условием получения ипотечного кредита. Его минимум и максимум определяется ипотечной программой. Если накоплений на первоначальный взнос нет, но есть стабильный и высокий доход, то можно взять неипотечный кредит и использовать его в качестве первоначального взноса. Следует учитывать, что банки могут снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос существенен (порядка 50% стоимости приобретаемого жилья), и наоборот повысить ставку в случае минимального первоначального взноса.

В какой валюте брать кредит? Лучше в той, в которой заемщик получает основной доход. В этом случае нет расходов на конвертацию при ежемесячных платежах по кредиту, и колебания валютного курса одинаково сказываются и на доходах и на стоимости кредита. Попытка выиграть на разнице курсов валюты доходов и валюты кредита достаточно рискованна, учитывая, что ипотечное кредитование - это долгосрочное мероприятие.

Порядок расчета платежей - это тоже то, что следует выбирать. Аннуитетные (равные) платежи удобны для планирования семейного бюджета и в начале расчетов по кредиту они меньше по сумме, чем дифференцированные. Но в итоге заемщик, выбравший аннуитетную схему расчетов, заплатит больше процентов на общую сумму порядка 60 тыс.руб.- 90 тыс.руб. Дифференцированные платежи в начале срока кредитования являются тяжелым бременем, но они непрерывно уменьшаются и где-то в середине срока ипотечного кредитования у заемщика появляются свободные денежные средства для новых покупок и новых кредитов. При получении ипотечного кредита приходится учитывать дополнительные расходы, набор которых отличается по банкам. Заемщику следует определить итоговую сумму дополнительных расходов по каждой ипотечной программе, и только после этого делать выбор. Существенное преимущество ипотечной программы - это возможность досрочного погашения кредита. Отсутствие ограничений и штрафов за эту операцию дает заемщику надежду сократить переплату за приобретаемое жилье.

Если у заемщика есть проблемы с подтверждением доходов или трудового стажа, а так же с регистрацией в месте, где предполагается приобрести жилье, то все эти нюансы следует учитывать при выборе банка-кредитора и ипотечной программы.

Рынок ипотеки в России быстро развивается, предлагаются все новые и новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Рассмотрим для начала ряд государственных ипотечных программ предлагаемых в нашей стране.

2.3.1 Нацпроект доступное жилье

Федеральная целевая программа "Жилье" начала действовать с 2002 года и была рассчитана на реализацию до 2010 года. В настоящее время программа превратилась в национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". В рамках программы действует несколько подпрограмм по ключевым проблемам, среди которых - "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда", "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса", "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф", "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации", "Свой дом", "Обеспечение жильем молодых семей", "Государственные жилищные сертификаты", обеспечение жильем отдельных категорий граждан.[28]

Широко разрекламированный нацпроект “Доступное и комфортное жилье -- гражданам России”, призванный с 9 до 30% увеличить прослойку людей, способных купить квартиру или дом, по-тихому сворачивают. Ведь реализовать амбициозные планы -- удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, снизить среднее время нахождения в очереди на соцжилье с 20 до 7 лет и в 20 раз увеличить объемы ипотечных кредитов -- не удалось. За 12 месяцев разговоров правительство предложило только два способа простимулировать стройрынок -- снизить административными мерами цены на жилье и субсидировать ставки по ипотеке. [29]

Ожидаемые результаты от реализации программы формулировались как улучшение жилищных условий населения, повышение качества коммунальных услуг; доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра должна быть равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года; сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет; рост объемов вновь вводимого жилья к 2010 году до 80 млн. кв. м. ежегодно, а в перспективе по 1 кв. м. на жителя страны в год; обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета более 360 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, которым положено жилье за счет бюджета; снижение уровня износа основных фондов жилищно-коммунального хозяйства с 60 % в 2001 году до 30 % в 2010 году. Первоначально на реализацию программы предполагалась выделить за счет средств федерального бюджета 137,5 млрд. рублей. Сегодня эта сумма увеличена до 213 млрд.

В долгосрочной перспективе после 2010 года планируется обеспечить удовлетворение жилищных потребностей населения без существенного участия федерального центра и привлечения бюджетных средств. Роль государства будет ограничена регулированием отношений в области осуществления прав на недвижимость, установлением строительных норм и правил и основных принципов градорегулирования. Средства федерального бюджета предполагается использовать исключительно на цели обеспечения жильем определенных категорий граждан и социальную защиту населения в соответствии с законодательством России.

Жилищная программа стартовала в ситуации, когда износ коммунальной инфраструктуры составлял 60%, а около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. По оценке специалистов, в 2000 году только на ликвидацию аварийного жилья и переселение граждан из него требовалось более 2 триллионов рублей, в то время как на всю программу до 2010 года выделено 213 млрд. рублей. Но даже из выделенных средств не все используются. Так в 2006 г. на ликвидацию аварийного жилья было предусмотрено 4,8 млрд. руб., а потрачено 4,54 млрд. руб. Средств, заложенных в программе, недостаточно для заметного снижения процесса старения жилья.

Предыдущие 10 лет происходило сокращение объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшение количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам. Несмотря на рост объемов жилищного строительства с начала реализации программы, он до сих пор не достиг уровня 1990 года.

Принятый в рамках реализации программы в 2005 году новый Жилищный кодекс доступное жилье гарантирует очень узкому слою населения. Более того, с его принятием фактически идет сворачивание социальных гарантий. Зато кодекс усиливает вовлечение населения в коммерческие отношения на пути решения жилищной проблемы.

По оценкам экспертов, общая потребность населения России в жилье составляет более 1,6 млрд. кв. м., для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 50%. В то время, как жилищная программа перед строителями ставит задачу выйти к 2010 году на показатели в 80 млн. кв. м. в год. То есть, в самой программе закладывалось ожидание нового жилья в течение 20 лет.

По мнению здравомыслящих людей, основным условием, при котором можно действительно добиться успешной реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье", является активное участие государства в нем. С помощью рыночных факторов эту программу реализовать невозможно. В России же все наоборот, государство обещает уйти из данной сферы.

Некоторые эксперты увидели причину бешеного роста цен на жилье именно в реализации данного нацпроекта, в котором, по их мнению, произошла подмена понятий "доступное жилье" и "доступная ипотека". Стоит посмотреть, о чем пишут и о чем говорят, обсуждая проблему доступного жилья - главным образом об ипотеке. Действительно, люди стали брать кредиты на покупку жилья, однако квартир под эти кредиты не построили.

По данным Минрегионразвития, две трети россиян не удовлетворены своими жилищными условиями, каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. В очереди на улучшение жилищных условий стоит порядка 4,5 млн. семей. Сроки ожидания получения жилплощади могут составить 15-20 лет, то есть не сократятся.

Впервые российские власти официально признали запредельную дороговизну жилья в марте. В августе 2008 года премьер Владимир Путин на совете по нацпроектам озвучил цену 1 квадратного метра в 30 тыс. руб. Интересно, что против новых цен не возражали и строители. Но существенно снизить стоимость жилья, строящегося хотя бы по городским соцпрограммам, административными мерами нигде, за исключением Москвы, не удалось.

В середине августа премьер поручил Минрегионразвития обдумать механизм субсидирования ипотечных ставок. Субсидии предполагалось установить на уровне 12--15%. Через несколько дней президент Дмитрий Медведев заявил, что ставки по ипотеке следует привести к уровню 6--7%.

Строительный рынок является одним из самых закрытых в российской экономике. Себестоимость одного квадратного метра является во многих строительных компаниях главной коммерческой тайной. К примеру, еще пару лет назад в Москве маржа объекта менее 200% считалась дурным тоном. Строителей можно понять: ведь если сделать процесс ценообразования открытым, то придется признать свою технологическую отсталость, слабый менеджмент, взятки чиновникам и, наконец, свою жадность.

Главной бедой отечественных строителей является крайне низкая производительность труда. По его мнению, у российских строительных компаний просто нет острой необходимости бороться за эффективность самого процесса строительства: “Их конкурентоспособность определяется умением получить доступ к земельному участку и все согласования”. Например, если следовать букве закона, этап согласований может растянуться на четыре года. На практике растягивается на два -- против 40 дней в США. Поэтому для того, чтобы программа “Доступное жилье” заработала, по мнению эксперта, надо перенести конкуренцию из кабинетов чиновников на стройплощадки. Иначе многочисленная армия контролеров будет и дальше искусственно сдерживать предложение на рынке недвижимости.

По оценкам независимых экспертов, доля административных расходов в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25--30%. То есть четверть или треть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Эти потери девелоперы затем перекладывают на плечи рядовых покупателей.

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют три-пять московских или местных компаний, приближенных к власти. Рыночной конкуренцией в России и не существует Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. Ведь иностранцы не хотят платить взятки чиновникам. Из-за этого оставил Россию один из крупнейших европейских застройщиков -- шведская Skanska. Поэтому у нас работают только те, кто умеет “найти общий язык” с местными властями, или те, кто готов поделиться, как, например, австрийский концерн Strabag.

Страницы: 1, 2, 3, 4